Majoritatea cumpărătorilor din Málaga încep să verifice o proprietate abia după ce s-au îndrăgostit de ea, au stabilit prețul și li se cere un avans. Este exact momentul în care o problemă descoperită costă cel mai mult. Due diligence-ul imobiliar nu este o formalitate care se bifează înainte de notar: este informația de care ai nevoie ca să decizi dacă semnezi contractul de arras, în ce condiții și la ce preț.
Lista noastră de verificare juridică pentru cumpărarea unei proprietăți în Málaga acoperă întreaga tranzacție, de la NIE până la înscrierea în Registru. Acest ghid merge un nivel mai departe, în verificarea propriu-zisă: cele zece verificări care contează cel mai mult în provincia Málaga, ce poate dezvălui fiecare document și, mai ales, ce poți face atunci când o verificare scoate la iveală o problemă.
Pe scurt:
- Fă verificarea juridică înainte de a plăti avansul (arras), nu între arras și semnarea actului la notar.
- Registrul Proprietății, Cadastrul și imobilul în sine trebuie să descrie același lucru. Pe Costa del Sol, diferențele sunt frecvente și trebuie explicate.
- Unele datorii urmează imobilul, nu vânzătorul: cotele către asociația de proprietari, impozitul pe proprietate (IBI) și, dacă vânzătorul nu este rezident, o parte din impozitele acestuia.
- O problemă descoperită nu înseamnă neapărat renunțarea la cumpărare. Poate justifica o condiție, o reținere din preț sau o renegociere, dar numai dacă este identificată la timp.
Când trebuie făcut due diligence-ul?
Succesiunea obișnuită în Málaga este: rezervare, contract de arras și, după câteva săptămâni, actul public de vânzare (escritura) semnat la notar. Mulți cumpărători presupun că verificările țin de ultima etapă. Problema este că, odată plătit avansul, orice problemă apărută se negociază dintr-o poziție mai slabă. Așa cum explicăm în ghidul nostru despre contractul de arras în Spania, tipul de arras pe care îl semnezi determină dacă îți poți recupera banii în cazul în care ceva nu merge bine.
| Etapă | Ce trebuie verificat |
|---|---|
| Înainte de rezervare | Extrasul de carte funciară (nota simple), referința cadastrală, cine vinde și dacă utilizarea pe care o ai în vedere este posibilă. |
| Înainte de semnarea contractului de arras | Situația urbanistică, asociația de proprietari, taxele locale, cine ocupă imobilul, rezidența fiscală a vânzătorului și, dacă este cazul, închirierea turistică. Ce rămâne nelămurit trebuie prevăzut în contractul de arras. |
| Înainte de semnarea la notar | Informații actualizate din Registru, certificatul de datorii al asociației, radierea sarcinilor, cifrele finale și proiectul actului. |
| La semnare și după | Rețineri și plata impozitelor, înscrierea în Registru, schimbarea titularului la Cadastru, utilități și asociația de proprietari. |
Cele 10 verificări care contează cel mai mult în Málaga
1. Cine are dreptul să vândă
Persoana care îți arată proprietatea și persoana care poate semna actul nu sunt întotdeauna aceleași. Verifică dacă proprietarii înscriși în Registru sunt vânzătorii și identifică toate persoanele al căror acord este necesar: ambii soți, dacă imobilul este bun comun; toți moștenitorii, dacă proprietarul a decedat și succesiunea nu a fost împărțită; sau reprezentantul cu puteri suficiente, dacă vinde o societate.
Dacă vânzătorul acționează prin procură, verifică limitele și valabilitatea acesteia. Același lucru este valabil și pentru tine: o procură semnată la un notar din România poate fi folosită în Spania, dar are nevoie de apostilă și de traducere autorizată în limba spaniolă. Dacă nimeni nu o cere din timp, semnarea poate fi amânată.
2. Sarcini și mențiuni în Registrul Proprietății
Nota simple arată proprietarul și drepturile sau sarcinile care grevează imobilul. Merită să te uiți dincolo de ipoteca evidentă:
- Ipoteci achitate, dar neradiate. Un credit rambursat poate rămâne înscris până la radierea formală. Radierea este obligația vânzătorului, iar actul trebuie să prevadă cum și când se face.
- Popriri, sechestre (embargos) și notări preventive, care pot indica litigii sau datorii ale vânzătorului.
- Uzufruct, servituți și alte drepturi care pot limita folosirea imobilului.
- Mențiuni fiscale pe margine (afecciones fiscales). De obicei sunt de rutină, dar înseamnă că imobilul garantează impozitele care ar putea fi stabilite pentru transferurile anterioare, pe durata termenului de verificare fiscală.
Nota simple este un document informativ, nu un certificat, și reflectă situația de la data emiterii. Este bine să o soliciți din nou înainte de semnarea la notar. Notarul va obține și el informații actualizate din Registru, dar până atunci de regulă ai plătit deja avansul.
3. Registrul, Cadastrul și realitatea trebuie să coincidă
Registrul Proprietății protejează dreptul de proprietate; Cadastrul (Catastro) este un registru fiscal care descrie imobilul și valoarea lui. În provincia Málaga este frecvent ca niciunul să nu corespundă cu ce există în realitate: terase închise, extinderi, o piscină construită ulterior, un demisol transformat în locuință sau un teren ale cărui limite nu se potrivesc cu planul cadastral.
Compară suprafața și descrierea din nota simple, certificatul cadastral și realitatea din teren. O diferență nu este automat o problemă, dar ridică două întrebări care trebuie lămurite înainte de semnare: a fost construită legal și cine plătește regularizarea?
4. Situația urbanistică: autorizații și posibile încălcări
Aceasta este verificarea care generează cele mai grave probleme, mai ales la vile și case de la țară (fincas, cortijos) din interiorul provinciei, dar contează și la apartamentele care au fost modificate.
Solicită departamentului de urbanism al primăriei informații despre eventuale proceduri de disciplină urbanistică și verifică regimul terenului. Potrivit legii urbanismului din Andaluzia (Legea 7/2021, cunoscută ca LISTA), autoritățile pot lua, ca regulă generală, măsuri de restabilire a legalității urbanistice în termen de șase ani de la finalizarea lucrărilor neautorizate (articolul 153). Acest termen nu se aplică însă, printre altele, lucrărilor pe domeniul public și în zonele de protecție ale acestuia, pe terenurile rustice din zona de influență a litoralului sau pe zonele verzi.
Expirarea termenului nu face construcția legală. Ea poate fi recunoscută în situația de asimilado a fuera de ordenación (AFO), reglementată de articolul 173 din LISTA: construcția poate rămâne și poate fi folosită în anumite condiții, dar cu limitări importante privind lucrările și, în unele cazuri, racordarea la utilități, finanțarea și revânzarea. Dacă vânzătorul îți spune „e veche, nu se mai întâmplă nimic”, cere documentele care o dovedesc.
Pentru proprietățile apropiate de mare, verifică și dacă sunt afectate de Legea Coastelor (Ley de Costas) și de zona sa de protecție, care limitează lucrările și utilizările.
5. Asociația de proprietari
Dacă imobilul se află într-o clădire sau un complex cu spații comune, asociația de proprietari (comunidad de propietarios) poate fi o sursă de datorii și de restricții.
- Cote neplătite. Conform articolului 9.1.e din Legea spaniolă a proprietății orizontale (LPH), locuința pe care o cumperi răspunde pentru cotele datorate de proprietarii anteriori pentru anul în curs și pentru cei trei ani calendaristici anteriori. Vânzătorul trebuie să prezinte la semnare certificatul de datorii către asociație, fără de care actul nu poate fi autentificat, cu excepția cazului în care cumpărătorul renunță expres la el. Îți recomandăm să nu renunți.
- Contribuții extraordinare aprobate (derramas). Citește procesele-verbale ale ultimelor adunări. Este posibil să fi fost deja aprobată renovarea fațadei, un lift sau un proces împotriva dezvoltatorului. Stabiliți în scris cine plătește ratele scadente după semnare.
- Statut și starea clădirii. Verifică dacă statutul limitează anumite utilizări și întreabă dacă există o inspecție tehnică în curs sau lucrări structurale prevăzute.
6. Taxele locale care urmează imobilul
Impozitul pe proprietate (IBI) este legat de imobil. Potrivit articolului 64 din legea spaniolă a finanțelor locale (TRLRHL), dacă se schimbă proprietarul, imobilul rămâne garanție pentru plata impozitului, în regim de răspundere subsidiară. Cere ultima chitanță de IBI și dovada că nu există sume restante.
Impozitul municipal pe creșterea valorii terenului (plusvalía municipal) este plătit, de regulă, de vânzător. Totuși, articolul 106.2 din aceeași lege prevede că, atunci când vânzătorul este o persoană fizică nerezidentă în Spania, cumpărătorul devine substitut al contribuabilului, adică primăria i-l poate cere cumpărătorului. În aceste cazuri, suma trebuie calculată din timp și reținută din preț.
7. Vânzător nerezident: reținerea de 3%
Pe Costa del Sol este foarte frecvent ca vânzătorul să fie nerezident, de exemplu un proprietar britanic, scandinav sau olandez care își vinde a doua locuință. Articolul 25.2 din Legea spaniolă privind impozitul pe venitul nerezidenților îl obligă pe cumpărător să rețină 3% din prețul convenit și să îl plătească Agenției Fiscale spaniole prin formularul 211. Dacă nu face acest lucru, imobilul rămâne garanție pentru suma respectivă.
Exemplu ilustrativ: la o cumpărare de 400.000 € de la un vânzător nerezident, cumpărătorul reține 12.000 € la semnare și îi plătește Agenției Fiscale. Vânzătorul primește 388.000 € și poate solicita ulterior restituirea diferenței, dacă este cazul. Dacă actul și calendarul plăților nu prevăd acest lucru, cumpărătorul poate ajunge să plătească de două ori.
8. Cine locuiește în imobil
Verifică dacă proprietatea este liberă, ocupată de vânzător, închiriată sau folosită ca locuință turistică, cu rezervări deja confirmate. Dacă există un chiriaș, citește contractul: în funcție de clauzele sale, chiriașul poate avea un drept de preempțiune conform Legii spaniole a închirierilor urbane (LAU), iar contractul de închiriere poate continua și după vânzare. Stabiliți în contract cum și când va fi predată locuința liberă și ce se întâmplă dacă nu este.
9. Dacă utilizarea pe care o ai în vedere este permisă
Due diligence-ul trebuie adaptat obiectivelor tale. O proprietate poate fi perfectă ca locuință și nepotrivită ca investiție.
Dacă vrei să o închiriezi turistic, trebuie verificate trei niveluri: înregistrarea în Registrul de Turism al Andaluziei, regulile municipale (Málaga și alte localități au restricționat noile locuințe turistice în numeroase zone) și asociația de proprietari. Din aprilie 2025, articolul 7.3 din LPH impune proprietarului unui apartament care vrea să înceapă această activitate să obțină aprobarea expresă prealabilă a asociației, cu o majoritate de trei cincimi. O înregistrare existentă poate continua în baza regimului tranzitoriu, dar trebuie verificat. Detaliem aceste cerințe în articolul nostru despre licențele turistice în 2026.
Dacă plănuiești să renovezi, să extinzi sau să împarți proprietatea, verifică ce permite efectiv planul urbanistic înainte de a plăti un preț bazat pe acest potențial.
10. Starea fizică și documentele tehnice
Avocatul verifică situația juridică; arhitectul sau inginerul verifică clădirea. La locuințele vechi, la vilele cu piscină și la casele cu fosă septică sau sursă proprie de apă, este recomandată o inspecție tehnică. Vânzătorul trebuie să prezinte și certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzarea unei locuințe în Spania.
La construcțiile noi și cumpărările „pe plan”, verificarea se schimbă: autorizația de construire, garanția bancară sau asigurarea sumelor plătite în avans, documentația de ocupare și garanțiile oferite de dezvoltator.
Ce faci când o verificare scoate la iveală o problemă
Un raport de due diligence este util dacă te ajută să decizi. Cele mai multe probleme nu fac imposibilă cumpărarea, dar trebuie rezolvate în contract înainte ca banii să schimbe mâna.
| Problemă constatată | Soluție obișnuită |
|---|---|
| Ipotecă sau sechestru înscris | Radiere de către vânzător înainte sau la semnare, cu plata unei părți din preț direct către creditor. |
| Datorii către asociație sau IBI | Plata de către vânzător înainte de semnare sau reținere din preț. |
| Vânzător nerezident | Reținerea de 3% și a sumei pentru plusvalía municipal, ambele prevăzute în act. |
| Contribuții extraordinare aprobate | Clauză expresă privind cine plătește ratele rămase sau ajustarea prețului. |
| Extindere nedeclarată sau diferențe de suprafață | Regularizare de către vânzător, condiție în contractul de arras, ajustarea prețului sau, în funcție de risc, renunțarea la tranzacție. |
| Procedură de disciplină urbanistică în curs | De regulă, motiv de a te opri până se clarifică. Nu plăti avans pe baza unor asigurări verbale. |
| Utilizarea dorită nu este permisă | Reconsideră cumpărarea: problema nu este proprietatea, ci planul tău pentru ea. |
Dacă o verificare nu poate fi finalizată înainte de semnarea contractului de arras, contractul te poate proteja în continuare: precizează exact ce rămâne în suspensie, stabilește un termen și convine restituirea avansului dacă rezultatul nu este satisfăcător după criterii obiective. Formulări vagi precum „sub rezerva verificării juridice” nu protejează pe nimeni.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu due diligence-ul la cumpărarea unei proprietăți în Spania?
Nu. Legea nu îl impune, iar actul poate fi semnat fără o verificare juridică prealabilă. Tocmai de aceea riscul este al cumpărătorului: legea îl protejează pe cel care a verificat, nu pe cel care a presupus.
Ca cetățean român, am nevoie de alte documente?
Ca cetățean al Uniunii Europene nu ai nevoie de viză sau de permis special pentru a cumpăra. Ai nevoie însă de un NIE (numărul de identificare pentru străini) pentru a semna actul și a plăti impozitele, iar dacă te muți în Spania, de certificatul de înregistrare ca cetățean UE. Documentele emise în România (procuri, certificate de stare civilă) trebuie de regulă apostilate și traduse.
Nu verifică notarul toate acestea?
Notarul verifică identitatea și capacitatea părților, obține informații din Registru, avertizează cu privire la anumite datorii și asigură legalitatea actului. Nu te reprezintă, nu analizează în profunzime situația urbanistică și nu negociază pentru tine contractul de arras. Explicăm diferența în articolul despre ce face un avocat imobiliar în Málaga.
Cât durează un due diligence imobiliar?
Nota simple se obține rapid. Informațiile urbanistice de la primărie și certificatele asociației durează mai mult: de la câteva zile la câteva săptămâni, în funcție de localitate. De aceea este bine să începi verificarea imediat ce ai un interes serios pentru o proprietate, nu după ce ai plătit avansul.
Se poate face verificarea dacă nu sunt în Spania?
Da. Majoritatea documentelor pot fi solicitate și analizate de la distanță, iar cumpărarea poate fi finalizată printr-o procură notarială dacă nu poți călători pentru semnare.
Cere unui avocat să verifice proprietatea înainte să te angajezi
La Davo Law Offices consiliem clienți vorbitori de limba română, engleză și spaniolă care cumpără proprietăți în Málaga și pe Costa del Sol. Avocații noștri specializați în drept imobiliar verifică situația din Registru, Cadastru, urbanism și asociația de proprietari, identifică obligațiile fiscale legate de vânzător și transformă constatările în clauze concrete în contractele de rezervare și de arras.
Dacă ai găsit deja o proprietate, trimite-ne anunțul, nota simple dacă o ai și proiectul de contract pe care ți s-a cerut să îl semnezi. Contactează-ne înainte de a plăti avansul și îți vom spune ce trebuie verificat în cazul tău.
Acest articol oferă informații generale despre legislația spaniolă în vigoare în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.