Cumpărarea unei locuințe în Málaga poate fi o decizie personală sau de investiție excelentă. Cu toate acestea, achiziționarea unei proprietăți într-o altă țară implică mai mult decât a conveni un preț și a semna documente în fața unui notar.
Cumpărătorii străini trebuie să navigheze prin dreptul imobiliar spaniol, impozitele regionale, reglementările urbanistice, controlul bancar și, în unele cazuri, chestiunile de imigrare. Mulți cumpărători internaționali încep prin a căuta „cumpărare proprietate Málaga străini avocat”, dar întrebarea reală nu este dacă este nevoie de un avocat. Întrebarea este dacă proprietatea, contractul și utilizarea prevăzută au fost verificate corespunzător înainte de efectuarea oricărei plăți nerambursabile.
Această listă de verificare juridică 2026 explică principalii pași pe care cetățenii străini ar trebui să îi urmeze atunci când cumpără o proprietate în Málaga sau în altă parte pe Costa del Sol.
Pot străinii să cumpere proprietăți în Málaga?
Cetățenii străini pot achiziționa imobile în Spania indiferent dacă sunt rezidenți sau nu. Cetățenii UE și non-UE achiziționează în mod regulat locuințe, proprietăți de vacanță și active de investiții în Málaga.
Cu toate acestea, deținerea unei proprietăți și dreptul de a locui în Spania sunt aspecte juridice separate. Achiziționarea unei proprietăți nu acordă automat cumpărătorului reședința spaniolă. Această distincție este deosebit de importantă în 2026, deoarece Spania a încetat să acorde noi permise de ședere prin programul Golden Visa bazat pe proprietăți imobiliare la 3 aprilie 2025.
Listă de verificare juridică rapidă pentru cumpărătorii străini
- A fost selectată cea mai potrivită structură de proprietate.
- Cumpărătorul a obținut sau a solicitat un număr NIE.
- Un avocat independent a verificat proprietatea înainte de orice plată angajantă.
- Identitatea vânzătorului și proprietatea juridică au fost verificate.
- Descrierea din Registrul de Proprietate corespunde proprietății vândute.
- Au fost identificate ipotecile, grevările, sechestrul și alte sarcini înregistrate.
- Informațiile cadastrale corespund cu Registrul de Proprietate și realitatea fizică.
- Proprietatea respectă reglementările locale de urbanism și construcții.
- Extinderi, terase, piscine și renovări au autorizațiile necesare.
- Taxele de comunitate și impozitele locale pe proprietate sunt achitate la zi.
- Statutul comunității nu împiedică utilizarea prevăzută de cumpărător.
- Orice activitate de închiriere turistică prevăzută este viabilă din punct de vedere juridic.
- Contractul de rezervare sau arvunire conține condiții de protecție adecvate.
- Impozitele de cumpărare și costurile suplimentare au fost calculate corect.
- Originea și transferul fondurilor de achiziție au fost documentate.
- Actul public, declarațiile fiscale și înregistrarea au fost aranjate.
- Sunt înțelese obligațiile fiscale și de proprietate ulterioare finalizării.
1. Decideți cum ar trebui deținută proprietatea
Prima decizie nu este ce proprietate să cumpărați, ci cine ar trebui să o cumpere juridic. O proprietate poate fi achiziționată pe numele unei singure persoane, în comun de un cuplu, în procente diferite, printr-o companie spaniolă sau străină ori printr-o altă structură juridică. Structura de proprietate ar trebui analizată înainte de semnarea unui contract de rezervare.
2. Angajați un avocat imobiliar independent înainte de a plăti un avans
Agentul imobiliar reprezintă interesele comerciale ale vânzării. Notarul rămâne neutru dar nu efectuează aceeași investigație specifică cumpărătorului ca un avocat imobiliar independent. Avocatul trebuie implicat înainte de orice plată de rezervare, semnare de contract de arvunire, acceptare a unei oferte ipotecare sau angajament la o dată de finalizare.
La Davó Law Offices, echipa noastră imobiliară asistă cumpărătorii internaționali de la investigarea preliminară și faza contractuală până la executarea actului public și procedurile post-finalizare.
3. Obțineți un număr NIE
Un cumpărător străin va avea nevoie de Número de Identidad de Extranjero (NIE), numărul de identificare personală utilizat în procedurile juridice, administrative și fiscale spaniole. Cererea poate fi depusă în Spania, printr-un consulat spaniol în străinătate sau printr-un reprezentant autorizat cu procură valabilă. NIE nu este un permis de ședere.
4. Luați în considerare acordarea unei procuri notariale
Cumpărătorii străini nu trebuie să rămână în Spania pe parcursul procesului. O procură corespunzător redactată poate autoriza un avocat să solicite NIE-ul, să semneze contracte, să participe la notar, să plătească impozite, să înregistreze actul și să transfere contractele de utilități. O procură semnată în afara Spaniei poate necesita apostilă și traducere oficială în spaniolă.
5. Verificați identitatea vânzătorului și proprietatea înregistrată
Vânzătorul trebuie să fie proprietarul legal și să aibă capacitatea de a vinde. Aceasta se verifică printr-o nota simple actualizată din Registrul de Proprietate, care identifică proprietarul, descrierea oficială, suprafața, ipotecile, sechestrele, servituțile, drepturile de uzufruct, restricțiile legale și alte sarcini înregistrate.
6. Comparați Registrul de Proprietate, Cadastrul și proprietatea fizică
Trebuie comparate descrierea din Registrul de Proprietate, informațiile din Cadastrul spaniol și configurația fizică reală. Diferențele sunt frecvente și pot indica construcție neînregistrată, extindere neautorizată, măsurători incorecte, încălcare de urbanism nerezolvată sau costuri viitoare de regularizare.
7. Verificați autorizațiile de urbanism și statutul de ocupare
Un raport curat din Registrul de Proprietate nu dovedește că fiecare construcție respectă legislația de urbanism. Avocatul trebuie să verifice la primărie autorizația de construcție, licența de primă ocupare, clasificarea terenului, planurile aprobate, licențele pentru extinderi, procedurile de infracțiune urbanistică, ordinele de demolare și statutul AFO. Pentru proprietăți mai valoroase sau mai vechi, se recomandă și o inspecție tehnică independentă.
8. Verificați datoriile care afectează proprietatea
Vânzătorul trebuie să furnizeze documente privind taxele de comunitate, IBI, taxele municipale, utilitățile, ipotecile existente și alte datorii garantate. Un certificat de la administratorul comunității confirma plățile la zi. Procesele-verbale ale ședințelor recente pot dezvălui cheltuieli viitoare neformalizate încă ca datorii.
9. Confirmați că utilizarea prevăzută este permisă
Analiza juridică trebuie să se bazeze pe utilizarea prevăzută: reședință permanentă, casă de vacanță, închiriere pe termen lung, închiriere sezonieră, cazare turistică, renovare și revânzare sau utilizare profesională parțială. Activitatea prevăzută trebuie verificată față de regulile locale de urbanism, legislația regională privind turismul, statutul comunității și cerințele de înregistrare.
10. Verificări specifice pentru închiriere turistică
Cazarea turistică este o activitate reglementată. În Andaluzia trebuie examinate cerințele regionale actuale, regulile comunității clădirii și restricțiile municipale. Poate fi necesară aprobarea expresă a comunității de proprietari. Verificarea trebuie să confirme dacă utilizarea turistică este permisă, dacă comunitatea a aprobat sau interzis activitatea, dacă proprietatea poate obține numărul de înregistrare necesar și dacă o licență existentă rămâne valabilă după vânzare.
11. Examinați cu atenție contractele de rezervare și arvunire
Tranzacțiile spaniole implică adesea mai multe contracte înainte de actul public. Înainte de semnare trebuie înțeles dacă plata este rambursabilă, ce se întâmplă la probleme juridice, dacă aprobarea ipotecii este condiție de cumpărare, consecințele nerespectării termenelor, ce mobilier este inclus, cine anulează ipoteca vânzătorului și distribuirea cheltuielilor.
12. Calculați corect impozitele de achiziție
Proprietate de revânzare
Cumpărătorul plătește Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) la rata generală de 7% în Andaluzia. Pot fi aplicabile rate reduse. Dacă prețul de achiziție este sub valoarea de referință cadastrală, aceasta devine baza de impozitare.
Construcție nouă
10% TVA (IVA) plus Impozit pe Acte Juridice Documentate (AJD) la 1,2% în Andaluzia.
Costuri suplimentare
Onorarii juridice, notariale, ale Registrului de Proprietate, ipotecare, bancare, de inspecție tehnică, de gestorie, asigurare și costuri de renovare sau regularizare.
13. Pregătiți fondurile și documentația privind originea acestora
Băncile, avocații și notarii spanioli respectă reglementările anti-spălare de bani. Cumpărătorii trebuie să documenteze identitatea, reședința fiscală, activitatea profesională, contul de origine al fondurilor, originea economică a sumelor și orice împrumut, donație, moștenire sau distribuție de companie utilizată. Transferurile mari nu trebuie lăsate pentru ultimele zile.
14. Verificați dacă vânzătorul este rezident fiscal în Spania
Când vânzătorul nu este rezident fiscal în Spania, cumpărătorul trebuie să rețină în general 3% din prețul de achiziție și să îl plătească Agenției Fiscale Spaniole prin Formularul 211. Această sumă se deduce din plata către vânzător și nu reprezintă un cost suplimentar pentru cumpărător.
15. Semnați actul public în fața notarului
Finalizarea are loc în fața unui notar spaniol prin executarea escritura pública de compraventa. Înainte de semnare trebuie confirmate: identitatea tuturor părților, prețul, metoda de plată, anularea sarcinilor, reședința fiscală a vânzătorului, certificatul comunității, IBI, referința cadastrală, certificatul energetic, livrarea cheilor, distribuirea costurilor și reținerile necesare.
16. Înregistrați proprietatea după finalizare
După semnarea actului și achitarea impozitelor, titlul trebuie depus la Registrul de Proprietate. Deși voluntară, înregistrarea este puternic recomandată deoarece protejează titlul față de terți. Procesul include: plata impozitului, depunerea actului, confirmarea înregistrării, actualizarea datelor IBI și ale comunității, transferul utilităților, asigurarea și debitele directe.
17. Înțelegeți obligațiile fiscale continue
Un proprietar străin poate avea obligații fiscale spaniole chiar dacă proprietatea nu este închiriată și nu locuiește permanent în Spania: IBI anual, taxe municipale, taxe de comunitate, Impozitul pe Venitul Nerezidenților, impozit pe veniturile din închiriere și, unde este cazul, impozite pe avere. Sfaturile fiscale ar trebui obținute înainte de a decide cum va fi deținută sau închiriată proprietatea.
Greșeli frecvente pe care cumpărătorii străini ar trebui să le evite
- Plata unui avans înainte de due diligence juridică.
- Presupunerea că agentul imobiliar acționează ca consilier juridic al cumpărătorului.
- Convingerea că notarul va investiga toate problemele de urbanism.
- Acceptarea suprafeței anunțate fără verificare.
- Presupunerea că o licență turistică existentă se transferă automat.
- Ignorarea proceselor-verbale ale ședințelor comunității.
- Neefectuarea inspecției extindirilor și modificărilor.
- Tratarea aprobării ipotecare ca garantată.
- Transferul fondurilor fără documentarea originii lor.
- Presupunerea că proprietatea creează un drept de ședere.
- Uitarea obligațiilor fiscale anuale ca nerezident.
- Permiterea avocatului vânzătorului să selecteze consilierul juridic al cumpărătorului.
Întrebări frecvente
Am nevoie să fiu rezident în Spania pentru a cumpăra o proprietate în Málaga?
Nu. Atât rezidenții cât și nerezidenții pot achiziționa proprietăți în Spania, deși nerezidenții trebuie să completeze procedurile de identificare, fiscale și bancare relevante.
Cumpărarea unei proprietăți în Málaga îmi acordă reședința spaniolă?
Nu. Proprietatea imobiliară și statutul de imigrare sunt aspecte separate. Golden Visa bazată pe proprietate a încetat să accepte noi investiții eligibile de la 3 aprilie 2025.
Am nevoie de un NIE înainte de a face o ofertă?
Uneori se poate face o ofertă înainte de emiterea NIE-ului, dar acesta va fi necesar pentru finalizarea achiziției. Începerea cererii devreme reduce riscul de întârziere.
Poate avocatul meu să finalizeze achiziția fără să călătoresc în Spania?
Da, cu condiția ca avocatul să primească o procură valabilă și corespunzător redactată care să îl autorizeze să finalizeze formalitățile convenite.
Este obligatorie o inspecție tehnică?
Nu în mod normal, dar este puternic recomandată pentru proprietăți mai vechi, vile, case rurale și proprietăți cu extinderi sau renovări extinse.
Pot folosi proprietatea ca închiriere de vacanță?
Numai dacă proprietatea, clădirea și locația respectă cerințele regionale, municipale, comunitare și de înregistrare. Viabilitatea trebuie confirmată înainte de orice contract angajant.
Ar trebui să folosesc avocatul recomandat de agentul imobiliar?
Cumpărătorul este liber să aleagă orice avocat. Avocatul trebuie să acționeze independent și exclusiv în interesul cumpărătorului.
Sfat final înainte de cumpărarea unei proprietăți în Málaga
Cumpărarea unei proprietăți în Málaga ca cetățean străin este complet realizabilă cu pregătirea corespunzătoare. Ordinea cea mai sigură: angajați un avocat independent, obțineți NIE-ul și pregătiți fondurile, finalizați due diligence juridică și tehnică, negociați un contract de protecție, calculați impozitele și costurile, semnați actul public, plătiți impozitele și înregistrați proprietatea, organizați obligațiile fiscale continue.
La Davó Law Offices, asistăm cetățenii străini în achizițiile de proprietăți în Málaga și Costa del Sol, inclusiv solicitări NIE, procuri, revizuiri de contracte, verificări urbanistice, coordonare fiscală, finalizare notarială și înregistrare post-achiziție.
Acest articol oferă informații generale bazate pe regulile aplicabile în 2026. Nu înlocuiește consilierea juridică sau fiscală adaptată unei proprietăți, unui cumpărător sau unei tranzacții specifice.