La mayoría de compradores en Málaga empiezan a revisar una vivienda cuando ya se han enamorado de ella, han cerrado el precio y les piden una señal. Es justo el momento en que un problema sale más caro. La due diligence inmobiliaria no es un trámite que se completa antes de ir al notario: es la información que necesitas para decidir si firmas las arras, en qué condiciones y a qué precio.
Nuestra lista de verificación legal para comprar en Málaga recorre toda la operación, del NIE a la inscripción. Esta guía baja un nivel más en la revisión en sí: las diez comprobaciones que más pesan en la provincia de Málaga, qué puede revelar cada documento y, sobre todo, qué puedes hacer cuando una comprobación destapa un problema.
En resumen:
- Haz la revisión jurídica antes de pagar las arras, no entre las arras y la escritura.
- Registro de la Propiedad, Catastro y realidad física deben describir lo mismo. En la Costa del Sol es frecuente que no coincidan y la diferencia tiene que explicarse.
- Algunas deudas siguen al inmueble y no al vendedor: cuotas de comunidad, IBI y, si el vendedor no es residente, parte de sus impuestos.
- Un hallazgo no obliga necesariamente a renunciar a la compra. Puede justificar una condición, una retención del precio o una renegociación, pero solo si se detecta a tiempo.
¿En qué momento debe hacerse la due diligence?
La secuencia habitual en Málaga es reserva, contrato de arras y, varias semanas después, escritura pública ante notario. Muchos compradores dan por hecho que las comprobaciones corresponden a la última fase. El problema es que, una vez pagadas las arras, cualquier problema que aparezca se negocia con menos margen. Como explicamos en nuestra guía sobre el contrato de arras en Málaga, el tipo de arras que firmes determina si podrás recuperar tu dinero si algo sale mal.
| Fase | Qué conviene comprobar |
|---|---|
| Antes de reservar | Nota simple, referencia catastral, quién vende y si el uso que quieres darle es posible. |
| Antes de firmar arras | Situación urbanística, comunidad de propietarios, tributos municipales, ocupación, residencia fiscal del vendedor y, si aplica, uso turístico. Lo que quede pendiente debe reflejarse en el contrato de arras. |
| Antes de la escritura | Información registral actualizada, certificado de deudas de la comunidad, cancelación de cargas, cifras finales y borrador de escritura. |
| En la firma y después | Retenciones y pagos de impuestos, inscripción en el Registro y cambios de titularidad en Catastro, suministros y comunidad. |
Las 10 comprobaciones que más pesan en Málaga
1. Quién puede vender realmente
Quien te enseña la vivienda y quien puede firmar la escritura no siempre coinciden. Comprueba que los titulares registrales son los vendedores e identifica a todas las personas cuyo consentimiento es necesario: ambos cónyuges si la vivienda es ganancial, todos los herederos si el titular ha fallecido y la herencia no se ha adjudicado, o el representante con facultades suficientes si vende una sociedad.
Si el vendedor actúa mediante poder, revisa su alcance y su vigencia. Un poder otorgado en el extranjero puede necesitar apostilla y traducción jurada, y eso retrasa la firma si nadie lo pide con antelación.
2. Cargas y anotaciones en el Registro de la Propiedad
La nota simple muestra el titular y los derechos o gravámenes que pesan sobre el inmueble. Hay que mirar más allá de la hipoteca evidente:
- Hipotecas pagadas pero no canceladas. Un préstamo amortizado puede seguir inscrito hasta su cancelación formal. Corresponde al vendedor cancelarlo y la escritura debe recoger cómo y cuándo.
- Embargos y anotaciones preventivas, que pueden indicar pleitos o deudas del vendedor.
- Usufructos, servidumbres y otros derechos que pueden limitar el uso del inmueble.
- Afecciones fiscales al margen. Suelen ser rutinarias, pero significan que el inmueble responde de los impuestos que pudieran liquidarse por transmisiones anteriores durante el plazo de comprobación.
La nota simple es un documento informativo, no una certificación, y refleja la situación en la fecha en que se expide. Conviene pedirla de nuevo cerca de la escritura. El notario también obtendrá información registral actualizada antes de la firma, pero para entonces normalmente ya has pagado la señal.
3. Registro, Catastro y realidad tienen que coincidir
El Registro de la Propiedad protege la titularidad y los derechos; el Catastro es un registro tributario que describe el inmueble y su valor. En la provincia de Málaga es habitual que ninguno de los dos coincida con lo que hay sobre el terreno: terrazas cerradas, ampliaciones, una piscina construida años después, un semisótano convertido en vivienda o una parcela cuyos linderos no encajan con el plano catastral.
Compara la superficie y la descripción de la nota simple, la certificación catastral y la realidad. Una diferencia no es automáticamente un problema, pero plantea dos preguntas que deben responderse antes de firmar: ¿se construyó legalmente y quién pagará su regularización?
4. Situación urbanística: licencias y posibles infracciones
Es la comprobación que más problemas graves genera, sobre todo en villas, fincas y cortijos del interior de la provincia, pero también en pisos que han sufrido reformas.
Solicita al departamento de urbanismo del ayuntamiento información sobre posibles expedientes de disciplina urbanística y comprueba la clasificación del suelo. Con la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), la Administración puede adoptar con carácter general medidas para restablecer la legalidad urbanística dentro de los seis años siguientes a la terminación de las obras (artículo 153). Ese límite no se aplica, entre otros casos, a las actuaciones sobre dominio público y servidumbres de protección, en suelo rústico de la zona de influencia del litoral o sobre zonas verdes y espacios libres.
Que haya transcurrido el plazo no convierte la edificación en legal. Puede reconocerse en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), regulada en el artículo 173 de la LISTA: la edificación puede mantenerse y usarse en determinadas condiciones, pero con limitaciones importantes en obras y, en algunos casos, en suministros, financiación y reventa. Si el vendedor te dice «es antigua, no va a pasar nada», pide los documentos que lo acrediten.
En inmuebles próximos al mar, comprueba además si les afecta la Ley de Costas y su servidumbre de protección, que limita obras y usos.
5. La comunidad de propietarios
Si el inmueble está en un edificio o urbanización con zonas comunes, la comunidad es fuente de deudas y de limitaciones.
- Cuotas pendientes. Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda que compras responde de las cuotas adeudadas por los anteriores propietarios de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. El vendedor debe aportar en la firma el certificado de deudas con la comunidad, sin el cual no puede autorizarse la escritura salvo que el comprador le exonere expresamente. Recomendamos no exonerarle.
- Derramas aprobadas. Lee las actas de las últimas juntas. Puede que ya esté aprobada la rehabilitación de la fachada, un ascensor o un pleito contra la promotora. Acordad por escrito quién paga los plazos que venzan después de la escritura.
- Estatutos y estado del edificio. Revisa si los estatutos limitan usos y pregunta si hay inspección técnica pendiente u obras estructurales previstas.
6. Tributos municipales que siguen al inmueble
El IBI está vinculado al inmueble. El artículo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, si cambia el titular, el inmueble queda afecto al pago de la cuota en régimen de responsabilidad subsidiaria. Pide el último recibo del IBI y el justificante de que no hay importes pendientes.
La plusvalía municipal la paga normalmente el vendedor. Sin embargo, el artículo 106.2 de la misma ley dispone que, cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente, es decir, el ayuntamiento puede reclamársela al comprador. En estos casos conviene calcular el importe por adelantado y retenerlo del precio.
7. Vendedor no residente: la retención del 3 %
En la Costa del Sol es muy habitual que el vendedor sea no residente: británicos, escandinavos, holandeses o irlandeses que venden su segunda residencia. El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. Si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago de ese importe.
Ejemplo ilustrativo: en una compra de 400.000 € a un vendedor no residente, el comprador retiene 12.000 € en la firma y los ingresa en Hacienda. El vendedor recibe 388.000 € y, en su caso, solicitará después la devolución del exceso. Si la escritura y el calendario de pagos no lo recogen, el comprador puede acabar pagando dos veces.
8. Quién ocupa la vivienda
Comprueba si el inmueble está vacío, lo ocupa el vendedor, está alquilado o se explota como alquiler vacacional con reservas ya confirmadas. Si hay inquilino, revisa el contrato: según sus términos, el arrendatario puede tener derechos de tanteo y retracto conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el arrendamiento puede subsistir tras la venta. Acordad en el contrato cómo y cuándo se entregará la vivienda libre de ocupantes y qué ocurre si no es así.
9. Si el uso que tienes previsto está permitido
La due diligence debe diseñarse a partir de tus objetivos. Un inmueble puede ser perfecto como vivienda y no servir como inversión.
Si quieres destinarlo a alquiler turístico, hay tres niveles que comprobar: la inscripción autonómica en el Registro de Turismo de Andalucía, la normativa municipal (Málaga y otros municipios han restringido nuevas viviendas turísticas en numerosas zonas) y la comunidad de propietarios. Desde abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige al propietario de un piso que quiera iniciar esta actividad obtener la aprobación expresa previa de la comunidad por mayoría de tres quintos. Una inscripción ya existente puede seguir funcionando conforme al régimen transitorio, pero hay que comprobarlo. Lo explicamos en nuestro artículo sobre las licencias turísticas en 2026.
Si piensas reformar, ampliar o dividir el inmueble, comprueba lo que realmente permite el planeamiento antes de pagar un precio basado en ese potencial.
10. Estado físico y documentación técnica
El abogado revisa la situación jurídica; el arquitecto o aparejador revisa el edificio. En viviendas antiguas, villas con piscina y casas con fosa séptica o abastecimiento de agua propio, es recomendable una inspección técnica. El vendedor debe entregar además el certificado de eficiencia energética, obligatorio en la venta de una vivienda.
En obra nueva y compras sobre plano la revisión cambia: licencia de obras, aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta, documentación de ocupación y garantías del promotor.
Qué hacer cuando una comprobación destapa un problema
Un informe de due diligence es útil si te ayuda a decidir. La mayoría de los hallazgos no impiden la compra, pero sí deben resolverse en el contrato antes de que cambie de manos el dinero.
| Hallazgo | Forma habitual de resolverlo |
|---|---|
| Hipoteca o embargo inscrito | Cancelación por el vendedor antes o en la firma, pagando parte del precio directamente al acreedor. |
| Deudas de comunidad o IBI | Pago por el vendedor antes de la escritura o retención del precio. |
| Vendedor no residente | Retención del 3 % y de la plusvalía municipal, ambas reflejadas en la escritura. |
| Derramas aprobadas | Cláusula expresa sobre quién paga los plazos pendientes o ajuste del precio. |
| Ampliación no declarada o diferencias de superficie | Regularización por el vendedor, condición en las arras, ajuste del precio o, según el riesgo, no seguir adelante. |
| Expediente de disciplina urbanística abierto | Normalmente, motivo para parar hasta conocer su alcance. No pagues una señal por garantías verbales. |
| Uso previsto no permitido | Replantear la compra: el problema no es el inmueble, sino el plan para él. |
Si alguna comprobación no puede completarse antes de firmar las arras, el contrato aún puede protegerte: identifica con precisión qué queda pendiente, fija un plazo y pacta la devolución de la señal si el resultado no es satisfactorio según criterios objetivos. Fórmulas vagas como «sujeto a revisión legal» no protegen a nadie.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la due diligence al comprar una vivienda en España?
No. La ley no la exige y la escritura puede firmarse sin revisión jurídica previa. Precisamente por eso el riesgo recae en el comprador: la ley protege a quien comprobó, no a quien supuso.
¿No lo comprueba todo el notario?
El notario comprueba la identidad y capacidad de las partes, obtiene información registral, advierte sobre determinadas deudas y vela por la legalidad de la escritura. No te representa, no analiza a fondo la situación urbanística ni negocia por ti el contrato de arras. Lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre qué tramita un abogado inmobiliario en Málaga.
¿Cuánto tarda una due diligence inmobiliaria?
La nota simple se obtiene con rapidez. La información urbanística del ayuntamiento y los certificados de la comunidad tardan más: desde unos días hasta varias semanas, según el municipio. Por eso conviene empezar la revisión en cuanto exista un interés serio por un inmueble, no después de pagar la señal.
¿Se puede hacer la revisión si no estoy en España?
Sí. La mayoría de documentos pueden solicitarse y revisarse a distancia, y la compra puede formalizarse mediante poder notarial si no puedes viajar para la firma.
Que un abogado revise el inmueble antes de comprometerte
En Davo Law Offices asesoramos a clientes de habla española, inglesa y rumana que compran inmuebles en Málaga y la Costa del Sol. Nuestro equipo de abogados inmobiliarios revisa la situación registral, catastral, urbanística y de la comunidad, identifica las obligaciones fiscales vinculadas al vendedor y traduce lo que encuentra en cláusulas concretas de los contratos de reserva y de arras.
Si ya has encontrado un inmueble, envíanos el anuncio, la nota simple si la tienes y el borrador de contrato que te han pedido firmar. Contacta con nosotros antes de pagar la señal y te diremos qué hay que comprobar en tu caso concreto.
Este artículo ofrece información general sobre la normativa española vigente en octubre de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.