La vivienda te encaja, has negociado el precio y te envían un documento para «dejarla reservada». El siguiente paso parece sencillo: firmar y hacer una transferencia. Pero antes de entregar el dinero hay una pregunta más importante que cuánto vas a pagar: ¿qué obligaciones estás asumiendo y en qué circunstancias podrías recuperar esa cantidad?
Un contrato de arras no es un trámite sin consecuencias. Aunque se firme de forma privada, puede vincularte jurídicamente desde ese momento. Además, no todas las arras permiten retirarse de la operación perdiendo únicamente la señal. El Consejo General del Notariado recuerda que este documento no es obligatorio, pero, una vez celebrado válidamente, obliga a cumplir lo acordado.
Si vas a firmar un contrato de arras en Málaga, un abogado inmobiliario debería ayudarte a resolver tres cuestiones antes de transferir dinero: qué estás comprando, qué puede impedir que la compraventa llegue a buen término y quién soportará las consecuencias si eso ocurre.
Qué estás firmando realmente: reserva, arras o compraventa
El nombre que aparece en la primera página no explica por sí solo el alcance del acuerdo. Para interpretar un contrato hay que atender a sus cláusulas y a la voluntad de las partes, valorando el documento en su conjunto. Así lo recuerda el Tribunal Supremo en su sentencia 270/2025, de 19 de febrero.
Por eso, ante un documento denominado «reserva», conviene comprobar quién se compromete, qué inmueble se identifica, si existe aceptación del vendedor, qué precio se ha fijado y para qué se entrega el dinero.
Nuestro consejo es no separar artificialmente la reserva de las arras posteriores. Pide que se aclare desde el principio cómo se relacionan ambos documentos y si el importe inicial se incorpora a las arras, se descuenta del precio o responde a otro concepto.
Antes de decidir si una señal es razonable, necesitas saber qué función cumple.
Tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
La diferencia entre las tres modalidades no es terminológica. Determina si puedes desistir, si la otra parte puede exigir que se complete la operación y qué consecuencias económicas tendría el incumplimiento.
| Tipo de arras | Función principal | Consecuencia esencial |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman el acuerdo y funcionan como anticipo del precio. | No conceden por sí mismas un derecho a desistir. Ante un incumplimiento, pueden entrar en juego el cumplimiento o la resolución, con los daños que procedan. |
| Penales | Establecen una consecuencia económica para determinados incumplimientos. | La penalización no equivale, por sí sola, a una autorización para abandonar la operación. |
| Penitenciales | Permiten desistir conforme al pacto y al artículo 1454 del Código Civil. | El comprador que desiste pierde las arras; el vendedor que desiste debe devolverlas duplicadas. |
Estas diferencias se apoyan en el régimen de cumplimiento y resolución contractual, las obligaciones con cláusula penal y el artículo 1454 del Código Civil.
Las arras penitenciales también permiten retirarse al vendedor
Cuando se negocian unas arras penitenciales, el comprador puede fijarse únicamente en cuánto perdería si cambia de opinión. Sin embargo, debe valorar también la facultad de desistimiento que se reconoce al vendedor.
En un supuesto ilustrativo, si has entregado 16.000 euros y el vendedor ejercita válidamente el desistimiento con devolución duplicada, deberá entregarte 32.000 euros en total: los 16.000 recibidos y otros 16.000. No serían 32.000 euros adicionales a la devolución inicial.
La pregunta práctica es si esa posibilidad encaja con tus necesidades. Si estás coordinando la venta de tu vivienda actual, una mudanza y la compra de otra casa, quizá te interese priorizar un compromiso de cumplimiento y no únicamente poner precio a una salida.
Tampoco conviene mezclar regímenes. En las arras penales, por ejemplo, no debe darse por hecho que se pueden exigir simultáneamente el cumplimiento y la pena: esa facultad debe haberse otorgado claramente.
Los riesgos que conviene revisar antes de entregar las arras
Necesitas hipoteca, pero el contrato no protege esa necesidad
Este es uno de los puntos que merece una negociación expresa. No des por hecho que la denegación de la hipoteca te permitirá recuperar el dinero. El Banco de España recomienda pactar expresamente esa posibilidad y advierte de la importancia de dejar margen suficiente para tramitar la financiación.
Ahora bien, escribir «sujeto a concesión de hipoteca» puede dejar demasiadas preguntas abiertas.
Imagina este supuesto: necesitas un préstamo de 240.000 euros, pero la entidad solo está dispuesta a concederte 210.000. No tienes los 30.000 euros de diferencia. Si la cláusula únicamente contempla que el banco «deniegue la hipoteca», podría discutirse si esa aprobación insuficiente permite activar la devolución.
La protección debería responder a tu necesidad real, no limitarse a mencionar al banco.
Al negociar la condición de financiación, proponemos concretar el importe mínimo necesario, el plazo para obtener una respuesta y, cuando sean determinantes, las condiciones económicas máximas asumibles. También debería definirse cómo acreditarás la solicitud y su resultado, cómo comunicarás la incidencia y en qué plazo se devolverá el dinero si procede.
Conviene prever incluso qué ocurre si llega la fecha límite y la entidad todavía no ha contestado.
Esta cláusula debe ser equilibrada: proteger al comprador no significa dejar al vendedor vinculado indefinidamente. Tiene sentido exigir que la financiación se solicite con diligencia, que se aporte la documentación necesaria y que existan fechas y medios de prueba claros.
Quien negocia no es necesariamente quien puede vender
La nota simple permite conocer la identificación de la finca, sus titulares y los derechos, limitaciones o cargas inscritos. Es una comprobación fundamental, aunque su valor sea informativo.
A partir de ella, pide que se compruebe si están interviniendo todas las personas necesarias para la venta. Presta especial atención a inmuebles con varios propietarios, herencias pendientes, usufructos o personas que actúan mediante poderes.
No basta con saber que alguien «lleva la operación». Conviene revisar qué facultades tiene para comprometer al propietario, firmar el documento y recibir cantidades.
La identificación del inmueble también merece precisión. Solicita que se contraste la vivienda con el garaje, el trastero y los demás elementos incluidos en la oferta. Nuestro consejo es incorporar sus datos y evitar descripciones genéricas como «con todos sus anejos» cuando no se ha comprobado cuáles son.
La hipoteca del vendedor está pagada, pero sigue inscrita
La cancelación económica del préstamo y la cancelación registral de la hipoteca son actuaciones distintas. El Banco de España explica que, después de pagar la deuda, existen trámites adicionales para hacer efectiva su cancelación en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, no te quedes únicamente con un «la hipoteca ya está pagada».
Pide que el contrato identifique las cargas existentes y establezca cómo se gestionarán antes de la compraventa o con ocasión de ella. Si está previsto utilizar parte del precio para cancelar una deuda, conviene dejar preparado el procedimiento, los documentos, los costes y las retenciones que se hayan acordado.
La protección no consiste solo en escribir que recibirás la vivienda libre de cargas, sino en comprobar que existe un mecanismo viable para conseguirlo.
La realidad del inmueble no coincide con lo que crees comprar
En una compra en Málaga o en otros municipios de la Costa del Sol, proponemos revisar conjuntamente la documentación registral, la información catastral, la situación urbanística y el estado físico de la propiedad.
La pregunta no es únicamente cuántos metros aparecen en un documento. También importa qué uso puedes dar al inmueble y qué actuaciones podrás realizar después.
Una terraza cerrada, una ampliación, una piscina o un espacio anunciado como dormitorio merecen una comprobación específica. Pide que se contraste su situación antes de asumir que todo lo que has visitado está amparado por la documentación.
Si se ofrece una vivienda con reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación —AFO—, hay un matiz esencial: ese reconocimiento no equivale a legalizar la edificación. La Junta de Andalucía lo distingue expresamente.
En ese escenario, nuestra recomendación es pedir la resolución completa y valorar sus consecuencias para el uso que proyectas, las obras futuras y la financiación. La etiqueta «tiene AFO» no debería cerrar la conversación.
Compras para alquiler turístico sin comprobar su viabilidad
Si la rentabilidad prevista depende del alquiler turístico, recomendamos convertir esa cuestión en una comprobación previa, no en una expectativa posterior.
En Málaga capital, el Ayuntamiento ha comunicado medidas de suspensión de nuevas viviendas de uso turístico y, en julio de 2026, nuevas limitaciones relativas al uso de hospedaje y determinados cambios de uso. El alcance de estas medidas exige atender al expediente concreto y a las situaciones exceptuadas o transitorias.
Por eso, una frase como «ideal para alquiler vacacional» no debería sustituir una comprobación de la viabilidad del proyecto.
Solicita también el estudio de las reglas y acuerdos de la comunidad de propietarios que puedan afectar a ese destino. La Ley de Propiedad Horizontal contempla acuerdos sobre la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de la actividad turística en los términos previstos legalmente.
Nuestro criterio es sencillo: si un determinado uso resulta decisivo para comprar, intenta verificarlo antes de las arras. Cuando queden comprobaciones pendientes, negocia una condición precisa que explique qué debe acreditarse y qué ocurrirá si no se acredita.
Para una vivienda en Marbella, Estepona, Mijas u otro municipio, consulta específicamente su Ayuntamiento, sin trasladar automáticamente las conclusiones obtenidas para Málaga capital.
Hay deudas de comunidad o derramas que no has presupuestado
Pide un certificado actualizado de deudas y revisa las actas recientes de la comunidad. Son documentos que responden a preguntas diferentes: cuánto se debe y qué gastos pueden estar acordados o en preparación.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el inmueble adquirido responde de determinadas deudas comunitarias de anteriores titulares, con el límite de la parte vencida de la anualidad de adquisición y los tres años naturales anteriores.
Además, para las derramas destinadas al pago de mejoras, la ley atiende a quién sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles. Por ello, no conviene asumir que una derrama corresponde siempre al vendedor por haberse aprobado antes de la venta.
Propón que el contrato identifique las derramas conocidas y concrete su reparto económico entre comprador y vendedor. Esa negociación debe distinguirse de las obligaciones que puedan existir frente a la comunidad.
No está claro quién recibe el dinero ni cuándo puede disponer de él
Antes de transferir, pide que se identifiquen el titular de la cuenta, el concepto del pago y la persona que asume la obligación de devolverlo cuando corresponda.
Si interviene una inmobiliaria o un tercero, conviene documentar si recibe el dinero por cuenta del vendedor, lo mantiene en depósito o lo cobra por otro concepto. Solicita que se expliquen también las condiciones de entrega y devolución.
No trates como equivalentes la señal de compraventa y los honorarios de intermediación. Propón que aparezcan separados, con sus respectivos destinatarios y condiciones.
Hay otra cuestión práctica que no deberías perder de vista: una obligación de devolver dinero no es lo mismo que tener ese dinero protegido y disponible. Valora cómo se custodiarán las cantidades, quién podrá liberarlas y a quién tendrías que reclamarlas.
Comprar sobre plano requiere una revisión adicional
Cuando se entregan cantidades para financiar la construcción de una vivienda, la revisión no debería limitarse a las consecuencias de unas arras.
La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación regula las cantidades anticipadas. Entre sus previsiones figuran la cuenta especial y la garantía de devolución mediante seguro de caución o aval, desde la obtención de la licencia de edificación y en los términos establecidos por la ley.
Solicita que se compruebe qué garantía corresponde a tu operación, qué cantidades cubre y qué documento la acredita. No sustituyas esa revisión por una referencia genérica a que «la promoción está avalada».
También importa la información precontractual. En Andalucía, el Decreto 218/2005 distingue, dentro de su ámbito de aplicación, entre el Documento Informativo Abreviado para determinadas operaciones y la ficha informativa de las ventas de segunda mano realizadas con intervención profesional.
Nuestro consejo es pedir la documentación correspondiente al tipo de compra antes de asumir compromisos económicos.
La fecha de escritura también se negocia
No fijes la fecha de notaría únicamente mirando cuándo te gustaría recibir las llaves. Construye el calendario a partir de lo que falta por resolver: financiación, documentación, cancelación de cargas, poderes, comprobaciones técnicas o disponibilidad de quienes deben firmar.
Proponemos dejar por escrito cuatro cuestiones:
- Las condiciones de entrega: quién ocupará el inmueble hasta la firma, cuándo se entregarán las llaves y qué mobiliario o equipamiento se incluye.
- Las incidencias pendientes: qué debe resolverse, quién se encarga y cómo se acreditará.
- El procedimiento de firma: quién convoca, con qué antelación y por qué medio se comunica.
- Las prórrogas y sus efectos: cuándo pueden acordarse, cómo se documentan y si modifican importes, obligaciones o consecuencias.
Una ampliación de plazo merece la misma atención que el documento inicial. En la sentencia 270/2025, el Tribunal Supremo concluyó que las prórrogas y los pagos adicionales examinados no habían transformado las arras penitenciales en confirmatorias: el contenido de los acuerdos mantenía su naturaleza y efectos.
La lección práctica es revisar cada anexo completo. No lo trates como un simple cambio de fecha.
También recomendamos evitar condiciones indeterminadas como «sujeto a revisión satisfactoria» sin explicar qué se revisará. Resulta más útil identificar los documentos pendientes, las incidencias relevantes, el plazo para subsanarlas y las consecuencias de que no se solucionen.
¿Es obligatorio entregar el 10 % del precio como arras?
No existe un porcentaje general obligatorio del 10 % en el Código Civil. La cuantía se negocia dentro del marco legal aplicable a la contratación.
En lugar de discutir únicamente si la señal debe ser mayor o menor, plantea qué incertidumbres quedan abiertas y qué protección tendrás frente a ellas.
Una entrega reducida no corrige una cláusula de incumplimiento mal planteada. Y una entrega elevada no sustituye la comprobación de que el vendedor puede transmitir la vivienda en las condiciones prometidas.
Recomendamos revisar conjuntamente importe, tipo de arras, condiciones de devolución y calendario. Es esa combinación la que debe responder a las necesidades de la operación.
Si ya has firmado y aparece un problema
No des por perdido el dinero, pero tampoco anuncies de forma precipitada que renuncias a comprar.
Antes de enviar una comunicación, reúne el contrato, sus anexos, los justificantes de pago, la publicidad del inmueble y los mensajes intercambiados. Si existe un problema de financiación, añade las solicitudes, las respuestas de las entidades y las fechas relevantes.
El objetivo de la revisión será determinar qué ha ocurrido y cómo encaja en lo pactado: una condición que no se ha cumplido, una obligación pendiente del vendedor, un retraso, un posible incumplimiento o un desistimiento.
El propio Tribunal Supremo subraya la importancia de interpretar el contrato en su conjunto y, cuando resulte necesario, valorar la conducta de las partes.
Nuestro consejo es preparar la estrategia y la comunicación antes de aceptar una pérdida, exigir una cantidad concreta o firmar un documento de cancelación.
Abogado para revisar tu contrato de arras en Málaga
En Davó Law Offices prestamos asesoramiento inmobiliario y urbanístico, incluyendo la redacción y revisión de contratos y el análisis previo de las cuestiones que pueden afectar a una compraventa.
Al solicitar la revisión, explica qué necesitas conseguir con la operación: vivienda habitual, segunda residencia, inversión, reforma o explotación de un determinado uso. Facilita también el borrador, la documentación disponible y las fechas propuestas.
La revisión no debería quedarse en señalar frases problemáticas. Pide que se te expliquen sus consecuencias y qué alternativas conviene negociar antes de firmar.