Comprar una vivienda en Málaga puede ser una excelente decisión personal o de inversión. Sin embargo, adquirir una propiedad en otro país implica algo más que acordar un precio y firmar documentos ante notario.
Los compradores extranjeros deben navegar por el derecho inmobiliario español, los impuestos regionales, las normativas urbanísticas, los controles bancarios y, en algunos casos, las cuestiones de extranjería. Muchos compradores internacionales comienzan buscando «comprar propiedad Málaga extranjeros abogado», pero la pregunta real no es simplemente si se necesita un abogado. La cuestión es si la propiedad, el contrato y el uso previsto han sido verificados correctamente antes de realizar cualquier pago no reembolsable.
Esta lista de verificación legal 2026 explica los principales pasos que los extranjeros deben completar cuando compran una propiedad en Málaga o en cualquier otro lugar de la Costa del Sol.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Málaga?
Los extranjeros pueden adquirir inmuebles en España tanto si son residentes como no residentes. Ciudadanos de la UE y no comunitarios adquieren regularmente viviendas, propiedades vacacionales y activos de inversión en Málaga.
Sin embargo, ser propietario de un inmueble y tener derecho a residir en España son asuntos jurídicos distintos.
La compra de una propiedad no otorga automáticamente al comprador la residencia española. Esta distinción es especialmente importante en 2026 porque España dejó de conceder nuevos permisos de residencia mediante el programa de Golden Visa basado en la propiedad inmobiliaria el 3 de abril de 2025. Los compradores que deseen vivir en España deben valorar la vía de inmigración adecuada por separado a la transacción inmobiliaria.
Lista de verificación legal rápida para compradores extranjeros
Antes de completar una compra, asegúrese de que se han abordado los siguientes puntos:
- Se ha seleccionado la estructura de titularidad más adecuada.
- El comprador ha obtenido o solicitado un número de NIE.
- Un abogado independiente ha revisado la propiedad antes de cualquier pago vinculante.
- Se ha verificado la identidad del vendedor y la titularidad legal de la propiedad.
- La descripción del Registro de la Propiedad coincide con la propiedad que se vende.
- Se han identificado hipotecas, gravámenes, embargos y otras cargas registradas.
- La información catastral coincide con el Registro de la Propiedad y la realidad física.
- La propiedad cumple con la normativa urbanística y de edificación local.
- Las ampliaciones, terrazas, piscinas y reformas cuentan con las autorizaciones necesarias.
- Las cuotas de comunidad y los impuestos municipales sobre la propiedad están al corriente.
- Los estatutos de la comunidad no impiden el uso previsto por el comprador.
- Cualquier actividad de alquiler turístico prevista es legalmente viable.
- El contrato de reserva o arras contiene condiciones protectoras adecuadas.
- Los impuestos de compra y los costes adicionales se han calculado correctamente.
- El origen y la transferencia de los fondos de compra han sido documentados.
- Se han gestionado la escritura pública, las liquidaciones fiscales y el registro en el Registro de la Propiedad.
- Se comprenden las obligaciones fiscales y de titularidad posteriores a la compraventa.
1. Decidir cómo debe titularse la propiedad
La primera decisión no es qué propiedad comprar, sino quién debe comprarla legalmente.
- A nombre de una sola persona.
- Conjuntamente por una pareja casada o no casada.
- En distintos porcentajes de titularidad.
- A través de una empresa española o extranjera.
- A través de otra estructura jurídica o de inversión.
La opción correcta depende de las circunstancias personales del comprador, su residencia fiscal, el régimen económico matrimonial, los acuerdos de financiación, la planificación sucesoria y el uso previsto de la propiedad.
Utilizar una empresa no es automáticamente más eficiente fiscalmente. La estructura de titularidad debe analizarse antes de firmar un contrato de reserva, no después de que la transacción ya haya sido negociada.
2. Contratar un abogado inmobiliario independiente antes de pagar una señal
El agente inmobiliario normalmente representa los intereses comerciales implicados en la venta. El notario debe mantenerse neutral pero no lleva a cabo la misma investigación específica para el comprador que un abogado inmobiliario independiente.
Un abogado que actúe exclusivamente para el comprador debe estar involucrado antes de que el comprador transfiera una reserva, firme un contrato de arras, acepte una oferta hipotecaria, se comprometa a una fecha de firma o acuerde que un pago será no reembolsable.
En Davó Law Offices, nuestro equipo inmobiliario asiste a los compradores internacionales desde la investigación preliminar y la fase contractual hasta la ejecución de la escritura pública y los trámites posteriores a la compraventa.
3. Obtener el NIE
Un comprador extranjero necesitará un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Es el número de identificación personal utilizado en los procedimientos jurídicos, administrativos y fiscales españoles y debe figurar en la compraventa y las liquidaciones fiscales correspondientes.
La solicitud puede presentarse en España, a través de un consulado español en el extranjero, o a través de un representante autorizado con poder notarial válido. El NIE no es un permiso de residencia.
4. Considerar otorgar un poder notarial
Los compradores extranjeros no necesitan permanecer en España durante todo el proceso. Un poder notarial correctamente redactado puede autorizar a un abogado a solicitar el NIE, gestionar documentación, firmar contratos, asistir al notario, pagar impuestos, registrar la escritura y transferir contratos de suministros.
Un poder notarial firmado fuera de España puede requerir apostilla u otras formalidades de legalización, junto con una traducción oficial al español.
5. Verificar la identidad del vendedor y la titularidad registral
El vendedor debe ser el propietario legal y tener capacidad para vender. Esto se comprueba a través de una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, que identifica al propietario registral, la descripción oficial, la superficie, hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de usufructo, restricciones legales y otras cargas.
Pueden requerirse comprobaciones adicionales cuando el vendedor sea una empresa, actúe a través de representante, venda una herencia, esté divorciado bajo régimen extranjero, sea copropietario o esté en procedimientos de insolvencia.
6. Comparar el Registro de la Propiedad, el Catastro y la propiedad física
Deben compararse la descripción del Registro de la Propiedad, la información del Catastro y la configuración física real. Las diferencias son habituales: ampliaciones, terrazas cerradas, piscinas o plantas adicionales que no aparecen en la documentación oficial.
Una discrepancia puede indicar construcción no registrada, ampliación no autorizada, mediciones incorrectas, infracción urbanística no resuelta o coste de regularización futuro.
7. Verificar el planeamiento urbanístico y el estado de ocupación
Un informe limpio del Registro no prueba que toda construcción cumpla la normativa urbanística. El abogado debe revisar el estado urbanístico con el ayuntamiento, incluyendo licencia de obras, licencia de primera ocupación, clasificación del suelo, planes aprobados, licencias de ampliaciones, expedientes de infracción, órdenes de demolición y situación AFO.
Para propiedades de mayor valor o antigüedad, es aconsejable también encargar un informe técnico a un arquitecto o aparejador.
8. Comprobar deudas que afecten a la propiedad
El vendedor debe aportar documentación sobre cuotas de comunidad, IBI, tasas municipales, suministros, hipotecas existentes, derramas especiales y otras deudas. Deben solicitarse el certificado de comunidad y las actas de reuniones recientes, que pueden revelar gastos futuros como instalación de ascensor, reparación de fachada, obras de cubierta o litigios.
9. Confirmar que el uso previsto está permitido
La revisión legal debe basarse en el uso previsto: residencia habitual, vacacional, alquiler a largo plazo, alquiler de temporada, uso turístico, reforma y reventa, o uso profesional parcial. Una propiedad adecuada como vivienda puede no ser válida para uso turístico o comercial.
10. Realizar comprobaciones específicas antes de comprar para alquiler turístico
El alojamiento turístico es una actividad regulada. En Andalucía deben verificarse los requisitos regionales actuales, las normas comunitarias del edificio y las restricciones municipales. Para nueva actividad turística puede requerirse aprobación expresa de la comunidad. La revisión debe confirmar si el uso turístico está permitido, si la comunidad lo aprobó o prohibió, si la propiedad cumple los requisitos de habitabilidad y si puede obtenerse el número de registro necesario.
11. Revisar cuidadosamente los contratos de reserva y arras
Las transacciones españolas suelen incluir varios contratos antes de la escritura: documento de oferta, contrato de reserva, contrato de arras, contrato privado o contrato de obra nueva. Antes de firmar debe entenderse si el pago es reembolsable, qué ocurre ante problemas en la diligencia debida, las consecuencias del incumplimiento de plazos, qué mobiliario se incluye, quién cancela la hipoteca del vendedor, la distribución de gastos y si el comprador puede ceder el contrato.
12. Calcular correctamente los impuestos de la compraventa
Propiedad de segunda mano
El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo general en Andalucía es del 7%. Pueden aplicarse tipos reducidos según valor, edad, discapacidad, circunstancias familiares y uso habitual. El valor de referencia catastral puede ser la base imponible si es superior al precio declarado.
Obra nueva
Para primera transmisión del promotor: 10% IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo general del 1,2% en Andalucía.
Costes adicionales
Honorarios legales, notariales, del Registro de la Propiedad, hipotecarios, bancarios, de informe técnico, de gestoría, seguros y posibles costes de reforma o regularización.
13. Preparar los fondos y la documentación sobre su origen
Los bancos, abogados y notarios españoles deben cumplir la normativa antiblanqueo. Los compradores deben documentar su identidad, residencia fiscal, actividad profesional, la cuenta bancaria de origen de los fondos, el origen económico del dinero de compra y cualquier préstamo, donación, herencia o distribución empresarial utilizada. Las transferencias de grandes importes no deben dejarse para los últimos días.
14. Comprobar si el vendedor es residente fiscal en España
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener generalmente el 3% del precio de compra y pagarlo a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 a cuenta de la posible plusvalía del vendedor. Este importe se deduce del pago al vendedor, no es un coste adicional para el comprador.
15. Firmar la escritura pública ante notario
La firma tiene lugar ante notario español mediante la escritura pública de compraventa. Antes de firmar debe confirmarse la identidad de las partes, el precio, el método de pago, la cancelación de cargas, la residencia fiscal del vendedor, el certificado de comunidad, el IBI, la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética, la entrega de llaves, la distribución de gastos y las retenciones necesarias.
16. Registrar la titularidad tras la firma
Tras firmar y liquidar los impuestos, el título debe presentarse al Registro de la Propiedad. El registro, aunque generalmente voluntario, es muy recomendable pues protege el título del comprador frente a terceros. El proceso incluye liquidar el impuesto, presentar la escritura, confirmar el registro, cambiar los datos del IBI, actualizar la comunidad, transferir suministros, contratar seguro y configurar domiciliaciones.
17. Comprender las obligaciones fiscales continuadas
Un propietario extranjero puede tener obligaciones fiscales españolas aunque la propiedad no esté arrendada y no viva en España: IBI anual, tasas municipales, cuotas de comunidad, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, impuesto sobre ingresos por alquiler y, cuando proceda, impuestos patrimoniales. El tratamiento fiscal depende de la residencia y puede verse afectado por convenios de doble imposición.
Errores frecuentes que deben evitar los compradores extranjeros
- Pagar una señal antes de la diligencia debida legal.
- Asumir que el agente actúa como asesor jurídico del comprador.
- Creer que el notario investigará todos los problemas urbanísticos.
- Aceptar la superficie anunciada sin verificación.
- Asumir que una licencia turística se transferirá automáticamente.
- Ignorar las actas de reuniones de la comunidad.
- No inspeccionar ampliaciones y modificaciones.
- Tratar la aprobación hipotecaria como garantizada.
- Transferir fondos sin documentar su origen.
- Asumir que la propiedad otorga derecho de residencia.
- Olvidar las obligaciones fiscales anuales como no residente.
- Permitir que el abogado del vendedor seleccione el asesor del comprador.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar en Málaga?
No. Tanto residentes como no residentes pueden adquirir propiedades en España, aunque los no residentes deben completar los trámites de identificación, fiscales y bancarios.
¿Comprar en Málaga me otorga la residencia española?
No. La Golden Visa basada en propiedad dejó de aceptar nuevas inversiones el 3 de abril de 2025. Quien desee residir en España debe acogerse a otra categoría migratoria.
¿Necesito el NIE antes de hacer una oferta?
Se puede hacer una oferta sin NIE, pero será necesario para completar la compra. Iniciar la solicitud con antelación evita retrasos.
¿Puede mi abogado completar la compra sin que yo viaje?
Sí, con un poder notarial válidamente otorgado que autorice al abogado a completar los trámites jurídicos, fiscales y notariales acordados.
¿Es obligatorio el informe técnico?
No es obligatorio, pero es muy aconsejable para propiedades antiguas, villas, rurales y con ampliaciones.
¿Puedo usar la propiedad como alquiler vacacional?
Solo si cumple los requisitos regionales, municipales, comunitarios y de registro. Debe confirmarse antes de firmar cualquier contrato vinculante.
¿Debo usar el abogado recomendado por el agente?
El comprador es libre de elegir. El abogado debe actuar independientemente y exclusivamente en interés del comprador.
Consejo final antes de comprar una propiedad en Málaga
Comprar en Málaga como extranjero es totalmente viable con una preparación adecuada. El orden más seguro: contratar un abogado independiente, obtener el NIE y preparar los fondos, completar la diligencia debida, negociar un contrato protector, calcular impuestos y costes, firmar la escritura, pagar los impuestos y registrar la titularidad, y organizar las obligaciones fiscales continuadas.
En Davó Law Offices asistimos a extranjeros en compraventas en Málaga y la Costa del Sol: solicitudes de NIE, poderes notariales, revisión de contratos, verificaciones urbanísticas, coordinación fiscal, firma notarial y registro posterior.
Este artículo ofrece información general basada en la normativa aplicable en 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal adaptado a una propiedad, comprador o transacción concretos.