Cadrul juridic al locuințelor cu destinație turistică s-a schimbat semnificativ în 2025. Până acum, cei care doreau să închirieze o locuință în regim turistic trebuiau să respecte în principal normele regionale și restricțiile municipale. Acest sistem rămâne, însă anul acesta sunt introduse noi cerințe naționale care transformă complet procesul de înregistrare și exploatare a unei locuințe turistice.
Aceste schimbări afectează atât proprietarii locuințelor deja înregistrate, cât și cumpărătorii sau investitorii care doresc să folosească un imobil pentru închiriere turistică. Mai jos explicăm clar și cu bază legală ce impune legislația din 2025 și cum influențează deschiderea de noi locuințe turistice. Contactează avocați imobiliari specializați pentru consultanță completă.
Autorizare obligatorie din partea asociației de proprietari
(Art. 17.12 LPH, modificat prin Legea Organică 1/2025)
Cea mai importantă schimbare vine din reforma Legii proprietății orizontale, care a introdus obligația de a obține autorizare prealabilă din partea asociației de proprietari pentru a destina o locuință utilizării turistice.
Vecinii trebuie să aprobe în Adunarea Generală posibilitatea de închiriere turistică, cu o majoritate de trei cincimi din proprietari și cote de proprietate. Astfel, clădirea și comunitatea devin un element decisiv: fără aprobarea asociației, activitatea nu poate începe, chiar dacă sunt îndeplinite cerințele regionale și municipale.
Această modificare înseamnă că, în 2025, viabilitatea unei locuințe turistice depinde atât de imobilul propriu-zis, cât și de vecinătate—un aspect crucial pentru orice investitor.
Crearea Registrului Unic al Închirierilor
(Decret Regal 1312/2024)
A doua mare noutate este tot la nivel național: crearea Registrului Unic al Închirierilor. Începând cu iulie 2025, înscrierea în acest Registru devine obligatorie pentru toate locuințele turistice din Spania.
Înscrierea, realizată prin Registrul Funciar și cu atribuirea unui Număr de Înregistrare a Închirierii (NRI), este obligatorie, independentă și complementară registrului regional. Platformele digitale de închiriere vor putea publica doar locuințe înscrise și cu NRI alocat.
Aceasta stabilește un sistem de dublu control administrativ: mai întâi la nivel regional, apoi la nivel național. Obiectivul este îmbunătățirea coordonării administrative, unificarea criteriilor și consolidarea supravegherii activităților turistice.
Reglementarea municipală continuă să stabilească limitele
Deși schimbările anterioare acționează la nivel național, primăriile rămân actori decisivi. Competențele lor permit fiecărui oraș să își organizeze teritoriul și să stabilească unde și în ce condiții pot funcționa locuințele turistice.
În 2025 rămân valabile:
- declararea zonelor saturate sau tensionate,
- moratorii temporare privind noile licențe,
- și obligativitatea ca utilizarea turistică să fie compatibilă cu planul urbanistic local (PGOU).
Municipii precum Málaga sau Sevilla au introdus deja măsuri restrictive în anumite zone, iar aceste decizii pot împiedica înregistrarea unei locuințe ca unitate turistică, chiar dacă are acordul asociației.
Respectarea legislației regionale
Modificările naționale nu înlocuiesc legislația fiecărei Comunități Autonome, cum este cazul Andaluziei, care continuă să solicite declarația responsabilă, condițiile de locuit și siguranță, cerințele de ventilație și climatizare sau echipamentul minim.
Această etapă rămâne esențială, doar că acum face parte dintr-un cadru mai amplu în care intervin și Statul, și primăriile.
Un nou model: mai multe niveluri de reglementare și necesitatea unei analize prealabile detaliate
Sistemul din 2025 combină trei niveluri de reglementare:
- Statul, care a introdus obligativitatea autorizării din partea asociațiilor de proprietari și înregistrarea în Registrul Unic al Închirierilor.
- Primăriile, care stabilesc viabilitatea urbanistică prin moratorii și zone saturate.
- Regiunile, care reglementează activitatea turistică și cerințele tehnice.
Fiecare nivel reglementează aspecte diferite, însă toate trebuie îndeplinite, ceea ce face ca analiza juridică prealabilă a fiecărui imobil să fie mai importantă ca niciodată. Locația, acordul comunității, planificarea municipală și cerințele turistice trebuie analizate înainte de începerea activității.
Concluzie: 2025 introduce o nouă abordare cu mai multe cerințe pentru începerea activității
Locuințele turistice rămân o opțiune viabilă și foarte căutată, dar procesul este acum mai restrictiv și mai exigent, necesitând o planificare juridică atentă.
Rolul esențial al asociației de proprietari și obligativitatea obținerii NRI din Registrul Funciar creează un nou scenariu pentru investitori, care trebuie să se asigure că îndeplinesc toate cerințele. Consultanța juridică specializată poate face diferența între un proiect viabil și unul blocat încă de la început.