{"id":2974,"date":"2024-11-27T13:30:19","date_gmt":"2024-11-27T11:30:19","guid":{"rendered":"https:\/\/davolawoffices.com\/?p=2974"},"modified":"2025-04-24T10:53:19","modified_gmt":"2025-04-24T08:53:19","slug":"vicios-ocultos-en-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/vicios-ocultos-en-la-vivienda\/","title":{"rendered":"El comprador ante los vicios ocultos en la vivienda"},"content":{"rendered":"<p>Es habitual el temor del comprador que adquiere una vivienda sobre plano o de obra nueva de comprobar que lo adquirido no se corresponde con lo contratado y prometido: diferencias de superficie, calidades inferiores a las previstas, defectos en la construcci\u00f3n que se van revelando a medida que se hace uso del inmueble, etc. Ya sea obra nueva o de segunda mano, siempre existe el riesgo de descubrir defectos no evidentes tras el uso o el paso del tiempo. Estos vicios ocultos pueden comprometer la calidad, la funcionalidad o la seguridad del inmueble. En DAVO Law Offices, como<a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/servicios\/abogado-inmobiliario\/\"> <strong>abogados inmobiliarios<\/strong><\/a> especializados en la reclamaci\u00f3n de vicios ocultos, nos aseguramos de que nuestros clientes reciban el respaldo legal necesario para proteger su inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 son los vicios ocultos?<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Un <\/span><b>vicio oculto<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> es un defecto grave que afecta a un inmueble, pero que no puede detectarse con facilidad durante una inspecci\u00f3n previa a la compra. Este tipo de fallos no solo impacta la funcionalidad o el valor de la propiedad, sino que en ocasiones puede representar un riesgo para sus habitantes.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00a0En Espa\u00f1a, los vicios ocultos est\u00e1n regulados principalmente por el <\/span><b>C\u00f3digo Civil<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> (art\u00edculos 1484-1490) y la <\/span><b>Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE)<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Estas normativas garantizan la protecci\u00f3n de los compradores frente a defectos no visibles al momento de la adquisici\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><b>Caracter\u00edsticas principales de los vicios ocultos:<\/b><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Dificultad de detecci\u00f3n:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> No son perceptibles a simple vista o con una revisi\u00f3n superficial.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Existencia previa a la compra:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> El defecto debe haber estado presente antes de la adquisici\u00f3n de la vivienda.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Impacto significativo:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Afectan la habitabilidad, la seguridad o el valor del inmueble.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Por ejemplo, una humedad oculta bajo pintura reci\u00e9n aplicada o una grieta estructural cubierta por una reforma est\u00e9tica.<\/span><\/p>\n<h2><strong>Demanda por vicios ocultos<\/strong><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cuando un comprador adquiere una vivienda que presenta <\/span><b>vicios ocultos<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, tiene el derecho de reclamar una soluci\u00f3n efectiva que compense el perjuicio causado. Esto puede implicar la <\/span><b>reparaci\u00f3n de los defectos<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, el pago de una <\/span><b>indemnizaci\u00f3n proporcional<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> o, en casos graves, la <\/span><b>resoluci\u00f3n del contrato de compraventa<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. <\/span><strong>Como <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/lawyers-malaga\/\">abogados en M\u00e1laga<\/a><\/strong>, nos encontramos a menudo con clientes que enfrentan este tipo de situaciones, lo que demuestra la importancia de contar con un adecuado asesoramiento legal para garantizar la protecci\u00f3n de sus derechos durante todo el proceso.<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Es importante tener en cuenta que esta reclamaci\u00f3n, conocida como demanda civil por vicios ocultos, debe interponerse dentro de un plazo m\u00e1ximo de <\/span><b>seis meses<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> desde la firma del contrato de compraventa, <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">en viviendas de <\/span><b>nueva construcci\u00f3n se cuenta con hasta 2 a\u00f1os<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> para poder realizar la reclamaci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Actuar dentro de este per\u00edodo es crucial para salvaguardar los derechos del comprador y garantizar el \u00e9xito de la demanda.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">A este respecto, la legislaci\u00f3n y la jurisprudencia se han encargado de recoger y desarrollar todas las acciones que asisten al comprador:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>Las acciones edilicias: referidas a la acci\u00f3n de saneamiento que concede al comprador la posibilidad, ante un defecto o vicio oculto (esto es, un defecto que no se ha podido apreciar a simple vista en el momento de la operaci\u00f3n), optar entre desistir del contrato, abon\u00e1ndosele los gastos que pag\u00f3 (acci\u00f3n redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acci\u00f3n estimatoria o <i>quanti minoris<\/i>). Es importante rese\u00f1ar que si el comprador es un experto en la materia (arquitecto, constructor, \u2026), ser\u00e1 m\u00e1s dif\u00edcil ejercitar esta acci\u00f3n, ya que se excluir\u00e1n aquellos vicios ocultos que pudieran haber sido f\u00e1cilmente apreciados por dicho profesional. El plazo para ejercitar esta acci\u00f3n es muy limitado, pues es solo de SEIS (6) meses a contar desde la entrega del inmueble.<\/li>\n<li>Las acciones de responsabilidad por dolo del vendedor: en conjunto con lo anterior, si se demuestra que el vendedor era conocedor de los vicios o defectos de la obra nueva transmitida, el comprador, en caso de optar por la rescisi\u00f3n del contrato, tendr\u00e1 derecho adem\u00e1s a reclamar una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios.<\/li>\n<li>La que nace de los vicios o defectos constructivos: se trata de la acci\u00f3n originalmente prevista en el art\u00edculo 1591 del C\u00f3digo Civil y que fue posteriormente recogida en el art\u00edculo 17 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">As\u00ed, el citado art\u00edculo 1591 del C\u00f3digo Civil indicaba que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcci\u00f3n responder\u00e1 de los da\u00f1os y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez a\u00f1os, contados desde que concluy\u00f3 la construcci\u00f3n, teniendo el arquitecto la misma responsabilidad si la ruina se debiese a un vicio del suelo o de la direcci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Este r\u00e9gimen, sin embargo, resultaba bastante limitado y no contemplaba muchas de las situaciones que padec\u00eda el comprador, por lo que el r\u00e9gimen jur\u00eddico de esta acci\u00f3n se complet\u00f3 con el art\u00edculo 17 de la Ley de la Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, de tal forma que la responsabilidad por vicios se extendi\u00f3 a las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que intervengan en el proceso de la edificaci\u00f3n (debiendo individualizarse su responsabilidad siempre que sea posible), fij\u00e1ndose el siguiente r\u00e9gimen de responsabilidad:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\">Durante diez a\u00f1os, a computar desde la fecha de recepci\u00f3n de obra sin reservas o desde la subsanaci\u00f3n de dichas reservas, responder\u00e1n de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio;<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\">Durante tres a\u00f1os, a computar desde la fecha de recepci\u00f3n de obra sin reservas o desde la subsanaci\u00f3n de dichas reservas, responder\u00e1n de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad legalmente establecidos.<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\">Adem\u00e1s de lo anterior, durante un a\u00f1o, a computar desde la fecha de recepci\u00f3n de obra sin reservas o desde la subsanaci\u00f3n de dichas reservas, responder\u00e1 el constructor de los da\u00f1os materiales por vicios o defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado de las obras.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La antedicha acci\u00f3n debe ejercitarse siempre en el plazo de dos a\u00f1os a contar desde la fecha en que se constate la existencia del vicio o defecto.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Dichas responsabilidades deber\u00e1n estar, adem\u00e1s, debidamente cubiertas por el denominado \u201cseguro de responsabilidad decenal\u201d, siendo tomador del seguro el constructor en el supuesto \u00faltimo (pues s\u00f3lo el constructor es responsable de los vicios o defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado de las obras), y el promotor en los restantes supuestos (siendo posible que el promotor pacte con el constructor que sea este \u00faltimo el tomador del seguro por cuenta de aquel).<\/span><\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"font-weight: 400;\">La acci\u00f3n por incumplimiento contractual<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">: finalmente, el comprador tendr\u00e1 derecho a ejercitar la acci\u00f3n por incumplimiento contractual frente al vendedor que venga contractualmente obligado a entregar una vivienda sin deficiencias. Esta acci\u00f3n estar\u00e1 sujeto al plazo general de prescripci\u00f3n de cinco a\u00f1os.<\/span><\/li>\n<li>La acci\u00f3n por r\u00e9gimen especial de responsabilidad por da\u00f1os causados por la vivienda: esta acci\u00f3n, contenida en el texto refundido de la ley de consumidores y usuarios, contempla una responsabilidad especial para quienes construyan o comercialicen viviendas, en el marco de una actividad empresarial, por los da\u00f1os ocasionados por defectos de la vivienda que no est\u00e9n cubiertos por un r\u00e9gimen legal espec\u00edfico. Se busca as\u00ed cubrir aquellos supuestos que no estuviesen contemplados por las antedichas acciones en protecci\u00f3n de aquellas personas que sean considerados consumidores y usuarios, si bien con un l\u00edmite a dicha responsabilidad de 3.005.060,52 euros.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Tipos de vicios ocultos<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cuando hablamos de <\/span><b>vicios ocultos<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> en una vivienda, nos referimos a defectos que no son f\u00e1cilmente detectables durante una inspecci\u00f3n inicial, pero que pueden comprometer su funcionalidad, habitabilidad o valor. Estos vicios pueden clasificarse en diferentes categor\u00edas seg\u00fan su origen y el impacto que provocan.<\/span><\/p>\n<h3>Vicios estructurales<\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Los vicios estructurales afectan los elementos fundamentales de la construcci\u00f3n, como cimientos, pilares o muros. Este tipo de defectos puede comprometer la estabilidad y seguridad de la vivienda, representando un riesgo para sus ocupantes.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>Aluminosis<b>:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Aunque menos com\u00fan en la actualidad, la aluminosis puede ser un problema grave en construcciones antiguas. Se trata de un deterioro del cemento causado por la humedad, que puede derivar en grietas, fisuras y filtraciones en la estructura de la vivienda.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Vicios funcionales<\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Este grupo incluye defectos relacionados con las instalaciones de la vivienda, como sistemas el\u00e9ctricos, de fontaner\u00eda o de climatizaci\u00f3n, que no cumplen con su funci\u00f3n correctamente.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><b>Vicios el\u00e9ctricos:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Problemas en las tomas de corriente, mal funcionamiento del circuito el\u00e9ctrico o errores en la instalaci\u00f3n.<\/span><\/li>\n<li><b>Fallos en fontaner\u00eda:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Tuber\u00edas defectuosas que generan fugas, obstrucciones o filtraciones.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Vicios de aislamiento<\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Un aislamiento deficiente puede convertirse en un vicio oculto que afecta la eficiencia energ\u00e9tica y la comodidad de la vivienda. Esto incluye tanto problemas t\u00e9rmicos como ac\u00fasticos.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><b>Deficiencias en aislamiento t\u00e9rmico o ac\u00fastico:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Resultado de una mala aplicaci\u00f3n de los materiales de aislamiento, lo que puede derivar en una protecci\u00f3n clim\u00e1tica insuficiente o una insonorizaci\u00f3n ineficaz.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Vicios est\u00e9ticos<\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Aunque no afectan directamente la funcionalidad o seguridad de la vivienda, los defectos est\u00e9ticos pueden desvalorizar el inmueble o generar problemas a largo plazo.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><b>Vicios en los acabados:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Aparici\u00f3n de manchas en la pintura, suelos mal nivelados o acabados de baja calidad que se deterioran r\u00e1pidamente.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Humedades como vicio oculto<\/h3>\n<ul>\n<li><span style=\"font-weight: 400;\">Las humedades son uno de los vicios ocultos m\u00e1s comunes y suelen estar relacionadas con un mal funcionamiento de las instalaciones o defectos en los conductos del agua. Este problema no solo afecta la habitabilidad de la vivienda, sino que tambi\u00e9n puede comprometer su estructura.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-weight: 400;\">Filtraciones por tuber\u00edas defectuosas o aislamientos inadecuados que generan moho y deterioro en paredes y techos.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Defectos derivados del dise\u00f1o o construcci\u00f3n<\/h3>\n<ul>\n<li><span style=\"font-weight: 400;\">Errores t\u00e9cnicos en el dise\u00f1o arquitect\u00f3nico o el uso de materiales de baja calidad pueden dar lugar a problemas graves en la vivienda, especialmente en obra nueva.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-weight: 400;\">Fallos en la planificaci\u00f3n estructural que causan hundimientos o grietas. Materiales defectuosos que se desgastan r\u00e1pidamente bajo condiciones normales de uso.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Como puede verse, existe una pluralidad de acciones que el comprador afectado puede adoptar frente a los vicios que encuentre en su vivienda, pudiendo ejercitar cualquiera de ellas de forma indistinta seg\u00fan convenga a sus intereses, pues tal y como ha reconocido la jurisprudencia ning\u00fan precepto legal exige plantear una con car\u00e1cter preferente a otra. Por tanto, deber\u00e1 analizarse cada vicio o defecto de forma individualizada, as\u00ed como el momento temporal en que se constate dicho vicio o defecto, para ver qu\u00e9 concreta acci\u00f3n deber\u00e1 ejercitarse.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En DAVO LAW OFFICES Podemos asistirle en la elecci\u00f3n de la mejor estrategia procesal para defender sus intereses en esta materia.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Es habitual el temor del comprador que adquiere una vivienda sobre plano o de obra nueva de comprobar que lo adquirido no se corresponde con lo contratado y prometido: diferencias de superficie, calidades inferiores a las previstas, defectos en la construcci\u00f3n que se van revelando a medida que se hace uso del inmueble, etc. Ya&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3002,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[],"class_list":["post-2974","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v25.6 - 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