{"id":15297,"date":"2026-10-26T13:27:24","date_gmt":"2026-10-26T11:27:24","guid":{"rendered":"https:\/\/davolawoffices.com\/?p=15297"},"modified":"2026-10-26T13:31:18","modified_gmt":"2026-10-26T11:31:18","slug":"due-diligence-inmobiliaria-malaga","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/due-diligence-inmobiliaria-malaga\/","title":{"rendered":"Due diligence inmobiliaria en M\u00e1laga: qu\u00e9 revisar antes de firmar la compraventa"},"content":{"rendered":"<p>La mayor\u00eda de compradores en M\u00e1laga empiezan a revisar una vivienda cuando ya se han enamorado de ella, han cerrado el precio y les piden una se\u00f1al. Es justo el momento en que un problema sale m\u00e1s caro. <strong>La due diligence inmobiliaria no es un tr\u00e1mite que se completa antes de ir al notario: es la informaci\u00f3n que necesitas para decidir si firmas las arras, en qu\u00e9 condiciones y a qu\u00e9 precio.<\/strong><\/p>\n<p>Nuestra <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/comprar-una-propiedad-en-malaga-como-extranjero-lista-de-verificacion-legal-2026\/\">lista de verificaci\u00f3n legal para comprar en M\u00e1laga<\/a> recorre toda la operaci\u00f3n, del NIE a la inscripci\u00f3n. Esta gu\u00eda baja un nivel m\u00e1s en la revisi\u00f3n en s\u00ed: las diez comprobaciones que m\u00e1s pesan en la provincia de M\u00e1laga, qu\u00e9 puede revelar cada documento y, sobre todo, <strong>qu\u00e9 puedes hacer cuando una comprobaci\u00f3n destapa un problema<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>En resumen:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Haz la revisi\u00f3n jur\u00eddica <strong>antes<\/strong> de pagar las arras, no entre las arras y la escritura.<\/li>\n<li>Registro de la Propiedad, Catastro y realidad f\u00edsica deben describir lo mismo. En la Costa del Sol es frecuente que no coincidan y la diferencia tiene que explicarse.<\/li>\n<li>Algunas deudas siguen al inmueble y no al vendedor: cuotas de comunidad, IBI y, si el vendedor no es residente, parte de sus impuestos.<\/li>\n<li>Un hallazgo no obliga necesariamente a renunciar a la compra. Puede justificar una condici\u00f3n, una retenci\u00f3n del precio o una renegociaci\u00f3n, pero solo si se detecta a tiempo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfEn qu\u00e9 momento debe hacerse la due diligence?<\/h2>\n<p>La secuencia habitual en M\u00e1laga es reserva, contrato de arras y, varias semanas despu\u00e9s, escritura p\u00fablica ante notario. Muchos compradores dan por hecho que las comprobaciones corresponden a la \u00faltima fase. El problema es que, una vez pagadas las arras, cualquier problema que aparezca se negocia con menos margen. Como explicamos en nuestra gu\u00eda sobre el <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/contrato-arras-malaga\/\">contrato de arras en M\u00e1laga<\/a>, el tipo de arras que firmes determina si podr\u00e1s recuperar tu dinero si algo sale mal.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Fase<\/th>\n<th>Qu\u00e9 conviene comprobar<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Antes de reservar<\/strong><\/td>\n<td>Nota simple, referencia catastral, qui\u00e9n vende y si el uso que quieres darle es posible.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Antes de firmar arras<\/strong><\/td>\n<td>Situaci\u00f3n urban\u00edstica, comunidad de propietarios, tributos municipales, ocupaci\u00f3n, residencia fiscal del vendedor y, si aplica, uso tur\u00edstico. Lo que quede pendiente debe reflejarse en el contrato de arras.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Antes de la escritura<\/strong><\/td>\n<td>Informaci\u00f3n registral actualizada, certificado de deudas de la comunidad, cancelaci\u00f3n de cargas, cifras finales y borrador de escritura.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>En la firma y despu\u00e9s<\/strong><\/td>\n<td>Retenciones y pagos de impuestos, inscripci\u00f3n en el Registro y cambios de titularidad en Catastro, suministros y comunidad.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Las 10 comprobaciones que m\u00e1s pesan en M\u00e1laga<\/h2>\n<h3>1. Qui\u00e9n puede vender realmente<\/h3>\n<p>Quien te ense\u00f1a la vivienda y quien puede firmar la escritura no siempre coinciden. Comprueba que los titulares registrales son los vendedores e identifica a todas las personas cuyo consentimiento es necesario: ambos c\u00f3nyuges si la vivienda es ganancial, todos los herederos si el titular ha fallecido y la herencia no se ha adjudicado, o el representante con facultades suficientes si vende una sociedad.<\/p>\n<p>Si el vendedor act\u00faa mediante poder, revisa su alcance y su vigencia. Un poder otorgado en el extranjero puede necesitar apostilla y traducci\u00f3n jurada, y eso retrasa la firma si nadie lo pide con antelaci\u00f3n.<\/p>\n<h3>2. Cargas y anotaciones en el Registro de la Propiedad<\/h3>\n<p>La nota simple muestra el titular y los derechos o grav\u00e1menes que pesan sobre el inmueble. Hay que mirar m\u00e1s all\u00e1 de la hipoteca evidente:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Hipotecas pagadas pero no canceladas.<\/strong> Un pr\u00e9stamo amortizado puede seguir inscrito hasta su cancelaci\u00f3n formal. Corresponde al vendedor cancelarlo y la escritura debe recoger c\u00f3mo y cu\u00e1ndo.<\/li>\n<li><strong>Embargos y anotaciones preventivas<\/strong>, que pueden indicar pleitos o deudas del vendedor.<\/li>\n<li><strong>Usufructos, servidumbres y otros derechos<\/strong> que pueden limitar el uso del inmueble.<\/li>\n<li><strong>Afecciones fiscales al margen.<\/strong> Suelen ser rutinarias, pero significan que el inmueble responde de los impuestos que pudieran liquidarse por transmisiones anteriores durante el plazo de comprobaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La nota simple es un documento informativo, no una certificaci\u00f3n, y refleja la situaci\u00f3n en la fecha en que se expide. Conviene pedirla de nuevo cerca de la escritura. El notario tambi\u00e9n obtendr\u00e1 informaci\u00f3n registral actualizada antes de la firma, pero para entonces normalmente ya has pagado la se\u00f1al.<\/p>\n<h3>3. Registro, Catastro y realidad tienen que coincidir<\/h3>\n<p>El Registro de la Propiedad protege la titularidad y los derechos; el Catastro es un registro tributario que describe el inmueble y su valor. En la provincia de M\u00e1laga es habitual que ninguno de los dos coincida con lo que hay sobre el terreno: terrazas cerradas, ampliaciones, una piscina construida a\u00f1os despu\u00e9s, un semis\u00f3tano convertido en vivienda o una parcela cuyos linderos no encajan con el plano catastral.<\/p>\n<p>Compara la superficie y la descripci\u00f3n de la nota simple, la certificaci\u00f3n catastral y la realidad. Una diferencia no es autom\u00e1ticamente un problema, pero plantea dos preguntas que deben responderse antes de firmar: <strong>\u00bfse construy\u00f3 legalmente y qui\u00e9n pagar\u00e1 su regularizaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n<h3>4. Situaci\u00f3n urban\u00edstica: licencias y posibles infracciones<\/h3>\n<p>Es la comprobaci\u00f3n que m\u00e1s problemas graves genera, sobre todo en villas, fincas y cortijos del interior de la provincia, pero tambi\u00e9n en pisos que han sufrido reformas.<\/p>\n<p>Solicita al departamento de urbanismo del ayuntamiento informaci\u00f3n sobre posibles expedientes de disciplina urban\u00edstica y comprueba la clasificaci\u00f3n del suelo. Con la Ley 7\/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda (LISTA), la Administraci\u00f3n puede adoptar con car\u00e1cter general medidas para restablecer la legalidad urban\u00edstica dentro de los <strong>seis a\u00f1os<\/strong> siguientes a la terminaci\u00f3n de las obras (art\u00edculo 153). Ese l\u00edmite no se aplica, entre otros casos, a las actuaciones sobre dominio p\u00fablico y servidumbres de protecci\u00f3n, en suelo r\u00fastico de la zona de influencia del litoral o sobre zonas verdes y espacios libres.<\/p>\n<p>Que haya transcurrido el plazo no convierte la edificaci\u00f3n en legal. Puede reconocerse en situaci\u00f3n de <strong>asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n<\/strong> (AFO), regulada en el art\u00edculo 173 de la LISTA: la edificaci\u00f3n puede mantenerse y usarse en determinadas condiciones, pero con limitaciones importantes en obras y, en algunos casos, en suministros, financiaci\u00f3n y reventa. Si el vendedor te dice \u00abes antigua, no va a pasar nada\u00bb, pide los documentos que lo acrediten.<\/p>\n<p>En inmuebles pr\u00f3ximos al mar, comprueba adem\u00e1s si les afecta la Ley de Costas y su servidumbre de protecci\u00f3n, que limita obras y usos.<\/p>\n<h3>5. La comunidad de propietarios<\/h3>\n<p>Si el inmueble est\u00e1 en un edificio o urbanizaci\u00f3n con zonas comunes, la comunidad es fuente de deudas y de limitaciones.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Cuotas pendientes.<\/strong> Seg\u00fan el art\u00edculo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda que compras responde de las cuotas adeudadas por los anteriores propietarios de la parte vencida del a\u00f1o en curso y de los <strong>tres a\u00f1os naturales anteriores<\/strong>. El vendedor debe aportar en la firma el certificado de deudas con la comunidad, sin el cual no puede autorizarse la escritura salvo que el comprador le exonere expresamente. <strong>Recomendamos no exonerarle.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Derramas aprobadas.<\/strong> Lee las actas de las \u00faltimas juntas. Puede que ya est\u00e9 aprobada la rehabilitaci\u00f3n de la fachada, un ascensor o un pleito contra la promotora. Acordad por escrito qui\u00e9n paga los plazos que venzan despu\u00e9s de la escritura.<\/li>\n<li><strong>Estatutos y estado del edificio.<\/strong> Revisa si los estatutos limitan usos y pregunta si hay inspecci\u00f3n t\u00e9cnica pendiente u obras estructurales previstas.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>6. Tributos municipales que siguen al inmueble<\/h3>\n<p>El IBI est\u00e1 vinculado al inmueble. El art\u00edculo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, si cambia el titular, el inmueble queda afecto al pago de la cuota en r\u00e9gimen de responsabilidad subsidiaria. Pide el \u00faltimo recibo del IBI y el justificante de que no hay importes pendientes.<\/p>\n<p>La plusval\u00eda municipal la paga normalmente el vendedor. Sin embargo, el art\u00edculo 106.2 de la misma ley dispone que, <strong>cuando el vendedor es una persona f\u00edsica no residente en Espa\u00f1a, el comprador es sustituto del contribuyente<\/strong>, es decir, el ayuntamiento puede reclam\u00e1rsela al comprador. En estos casos conviene calcular el importe por adelantado y retenerlo del precio.<\/p>\n<h3>7. Vendedor no residente: la retenci\u00f3n del 3 %<\/h3>\n<p>En la Costa del Sol es muy habitual que el vendedor sea no residente: brit\u00e1nicos, escandinavos, holandeses o irlandeses que venden su segunda residencia. El art\u00edculo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a <strong>retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria<\/strong> mediante el modelo 211. Si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago de ese importe.<\/p>\n<p><em>Ejemplo ilustrativo:<\/em> en una compra de 400.000 \u20ac a un vendedor no residente, el comprador retiene 12.000 \u20ac en la firma y los ingresa en Hacienda. El vendedor recibe 388.000 \u20ac y, en su caso, solicitar\u00e1 despu\u00e9s la devoluci\u00f3n del exceso. Si la escritura y el calendario de pagos no lo recogen, el comprador puede acabar pagando dos veces.<\/p>\n<h3>8. Qui\u00e9n ocupa la vivienda<\/h3>\n<p>Comprueba si el inmueble est\u00e1 vac\u00edo, lo ocupa el vendedor, est\u00e1 alquilado o se explota como alquiler vacacional con reservas ya confirmadas. Si hay inquilino, revisa el contrato: seg\u00fan sus t\u00e9rminos, el arrendatario puede tener derechos de tanteo y retracto conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el arrendamiento puede subsistir tras la venta. Acordad en el contrato c\u00f3mo y cu\u00e1ndo se entregar\u00e1 la vivienda libre de ocupantes y qu\u00e9 ocurre si no es as\u00ed.<\/p>\n<h3>9. Si el uso que tienes previsto est\u00e1 permitido<\/h3>\n<p>La due diligence debe dise\u00f1arse a partir de tus objetivos. Un inmueble puede ser perfecto como vivienda y no servir como inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>Si quieres destinarlo a alquiler tur\u00edstico, hay tres niveles que comprobar: la inscripci\u00f3n auton\u00f3mica en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda, la normativa municipal (M\u00e1laga y otros municipios han restringido nuevas viviendas tur\u00edsticas en numerosas zonas) y la comunidad de propietarios. Desde abril de 2025, el art\u00edculo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige al propietario de un piso que quiera iniciar esta actividad obtener la <strong>aprobaci\u00f3n expresa previa de la comunidad<\/strong> por mayor\u00eda de tres quintos. Una inscripci\u00f3n ya existente puede seguir funcionando conforme al r\u00e9gimen transitorio, pero hay que comprobarlo. Lo explicamos en nuestro art\u00edculo sobre las <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/licencias-turisticas-2026\/\">licencias tur\u00edsticas en 2026<\/a>.<\/p>\n<p>Si piensas reformar, ampliar o dividir el inmueble, comprueba lo que realmente permite el planeamiento antes de pagar un precio basado en ese potencial.<\/p>\n<h3>10. Estado f\u00edsico y documentaci\u00f3n t\u00e9cnica<\/h3>\n<p>El abogado revisa la situaci\u00f3n jur\u00eddica; el arquitecto o aparejador revisa el edificio. En viviendas antiguas, villas con piscina y casas con fosa s\u00e9ptica o abastecimiento de agua propio, es recomendable una inspecci\u00f3n t\u00e9cnica. El vendedor debe entregar adem\u00e1s el <strong>certificado de eficiencia energ\u00e9tica<\/strong>, obligatorio en la venta de una vivienda.<\/p>\n<p>En obra nueva y compras sobre plano la revisi\u00f3n cambia: licencia de obras, aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta, documentaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n y garant\u00edas del promotor.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 hacer cuando una comprobaci\u00f3n destapa un problema<\/h2>\n<p>Un informe de due diligence es \u00fatil si te ayuda a decidir. La mayor\u00eda de los hallazgos no impiden la compra, pero s\u00ed deben resolverse en el contrato antes de que cambie de manos el dinero.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Hallazgo<\/th>\n<th>Forma habitual de resolverlo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Hipoteca o embargo inscrito<\/td>\n<td>Cancelaci\u00f3n por el vendedor antes o en la firma, pagando parte del precio directamente al acreedor.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Deudas de comunidad o IBI<\/td>\n<td>Pago por el vendedor antes de la escritura o retenci\u00f3n del precio.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Vendedor no residente<\/td>\n<td>Retenci\u00f3n del 3 % y de la plusval\u00eda municipal, ambas reflejadas en la escritura.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Derramas aprobadas<\/td>\n<td>Cl\u00e1usula expresa sobre qui\u00e9n paga los plazos pendientes o ajuste del precio.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ampliaci\u00f3n no declarada o diferencias de superficie<\/td>\n<td>Regularizaci\u00f3n por el vendedor, condici\u00f3n en las arras, ajuste del precio o, seg\u00fan el riesgo, no seguir adelante.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Expediente de disciplina urban\u00edstica abierto<\/td>\n<td>Normalmente, motivo para parar hasta conocer su alcance. No pagues una se\u00f1al por garant\u00edas verbales.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Uso previsto no permitido<\/td>\n<td>Replantear la compra: el problema no es el inmueble, sino el plan para \u00e9l.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si alguna comprobaci\u00f3n no puede completarse antes de firmar las arras, el contrato a\u00fan puede protegerte: identifica con precisi\u00f3n qu\u00e9 queda pendiente, fija un plazo y pacta la devoluci\u00f3n de la se\u00f1al si el resultado no es satisfactorio seg\u00fan criterios objetivos. F\u00f3rmulas vagas como \u00absujeto a revisi\u00f3n legal\u00bb no protegen a nadie.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfEs obligatoria la due diligence al comprar una vivienda en Espa\u00f1a?<\/h3>\n<p>No. La ley no la exige y la escritura puede firmarse sin revisi\u00f3n jur\u00eddica previa. Precisamente por eso el riesgo recae en el comprador: la ley protege a quien comprob\u00f3, no a quien supuso.<\/p>\n<h3>\u00bfNo lo comprueba todo el notario?<\/h3>\n<p>El notario comprueba la identidad y capacidad de las partes, obtiene informaci\u00f3n registral, advierte sobre determinadas deudas y vela por la legalidad de la escritura. No te representa, no analiza a fondo la situaci\u00f3n urban\u00edstica ni negocia por ti el contrato de arras. Lo explicamos en detalle en nuestro art\u00edculo sobre <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/abogado-inmobiliario-en-malaga-que-tramita-y-cuando-contratarlo\/\">qu\u00e9 tramita un abogado inmobiliario en M\u00e1laga<\/a>.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tarda una due diligence inmobiliaria?<\/h3>\n<p>La nota simple se obtiene con rapidez. La informaci\u00f3n urban\u00edstica del ayuntamiento y los certificados de la comunidad tardan m\u00e1s: desde unos d\u00edas hasta varias semanas, seg\u00fan el municipio. Por eso conviene empezar la revisi\u00f3n en cuanto exista un inter\u00e9s serio por un inmueble, no despu\u00e9s de pagar la se\u00f1al.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede hacer la revisi\u00f3n si no estoy en Espa\u00f1a?<\/h3>\n<p>S\u00ed. La mayor\u00eda de documentos pueden solicitarse y revisarse a distancia, y la compra puede formalizarse mediante poder notarial si no puedes viajar para la firma.<\/p>\n<h2>Que un abogado revise el inmueble antes de comprometerte<\/h2>\n<p>En <strong>Davo Law Offices<\/strong> asesoramos a clientes de habla espa\u00f1ola, inglesa y rumana que compran inmuebles en M\u00e1laga y la Costa del Sol. Nuestro equipo de <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/servicios\/abogado-inmobiliario\/\">abogados inmobiliarios<\/a> revisa la situaci\u00f3n registral, catastral, urban\u00edstica y de la comunidad, identifica las obligaciones fiscales vinculadas al vendedor y traduce lo que encuentra en cl\u00e1usulas concretas de los contratos de reserva y de arras.<\/p>\n<p>Si ya has encontrado un inmueble, env\u00edanos el anuncio, la nota simple si la tienes y el borrador de contrato que te han pedido firmar. <a href=\"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/contacto\/\">Contacta con nosotros antes de pagar la se\u00f1al<\/a> y te diremos qu\u00e9 hay que comprobar en tu caso concreto.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo ofrece informaci\u00f3n general sobre la normativa espa\u00f1ola vigente en octubre de 2026 y no constituye asesoramiento jur\u00eddico para un caso concreto.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gu\u00eda de las diez comprobaciones jur\u00eddicas que 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