{"id":14998,"date":"2026-09-16T11:40:25","date_gmt":"2026-09-16T09:40:25","guid":{"rendered":"https:\/\/davolawoffices.com\/?p=14998"},"modified":"2026-09-16T11:40:25","modified_gmt":"2026-09-16T09:40:25","slug":"contrato-arras-malaga","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/davolawoffices.com\/es\/blog\/contrato-arras-malaga\/","title":{"rendered":"Contrato de arras en M\u00e1laga: tipos, riesgos y c\u00f3mo protegerte antes de firmar"},"content":{"rendered":"

La vivienda te encaja, has negociado el precio y te env\u00edan un documento para \u00abdejarla reservada\u00bb. El siguiente paso parece sencillo: firmar y hacer una transferencia. Pero antes de entregar el dinero hay una pregunta m\u00e1s importante que cu\u00e1nto vas a pagar: \u00bfqu\u00e9 obligaciones est\u00e1s asumiendo y en qu\u00e9 circunstancias podr\u00edas recuperar esa cantidad?<\/strong><\/p>\n

Un contrato de arras no es un tr\u00e1mite sin consecuencias. Aunque se firme de forma privada, puede vincularte jur\u00eddicamente desde ese momento. Adem\u00e1s, no todas las arras permiten retirarse de la operaci\u00f3n perdiendo \u00fanicamente la se\u00f1al. El Consejo General del Notariado recuerda que este documento no es obligatorio, pero, una vez celebrado v\u00e1lidamente, obliga a cumplir lo acordado.<\/p>\n

Si vas a firmar un contrato de arras en M\u00e1laga, un abogado inmobiliario<\/a><\/strong> deber\u00eda ayudarte a resolver tres cuestiones antes de transferir dinero: qu\u00e9 est\u00e1s comprando, qu\u00e9 puede impedir que la compraventa llegue a buen t\u00e9rmino y qui\u00e9n soportar\u00e1 las consecuencias si eso ocurre.<\/p>\n

Qu\u00e9 est\u00e1s firmando realmente: reserva, arras o compraventa<\/h2>\n

El nombre que aparece en la primera p\u00e1gina no explica por s\u00ed solo el alcance del acuerdo. Para interpretar un contrato hay que atender a sus cl\u00e1usulas y a la voluntad de las partes, valorando el documento en su conjunto. As\u00ed lo recuerda el Tribunal Supremo en su sentencia 270\/2025, de 19 de febrero.<\/p>\n

Por eso, ante un documento denominado \u00abreserva\u00bb, conviene comprobar qui\u00e9n se compromete, qu\u00e9 inmueble se identifica, si existe aceptaci\u00f3n del vendedor, qu\u00e9 precio se ha fijado y para qu\u00e9 se entrega el dinero.<\/p>\n

Nuestro consejo es no separar artificialmente la reserva de las arras posteriores. Pide que se aclare desde el principio c\u00f3mo se relacionan ambos documentos y si el importe inicial se incorpora a las arras, se descuenta del precio o responde a otro concepto.<\/p>\n

Antes de decidir si una se\u00f1al es razonable, necesitas saber qu\u00e9 funci\u00f3n cumple.<\/strong><\/p>\n

Tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales<\/h2>\n

La diferencia entre las tres modalidades no es terminol\u00f3gica. Determina si puedes desistir, si la otra parte puede exigir que se complete la operaci\u00f3n y qu\u00e9 consecuencias econ\u00f3micas tendr\u00eda el incumplimiento.<\/p>\n

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Tipo de arras<\/th>\nFunci\u00f3n principal<\/th>\nConsecuencia esencial<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Confirmatorias<\/strong><\/td>\nConfirman el acuerdo y funcionan como anticipo del precio.<\/td>\nNo conceden por s\u00ed mismas un derecho a desistir. Ante un incumplimiento, pueden entrar en juego el cumplimiento o la resoluci\u00f3n, con los da\u00f1os que procedan.<\/td>\n<\/tr>\n
Penales<\/strong><\/td>\nEstablecen una consecuencia econ\u00f3mica para determinados incumplimientos.<\/td>\nLa penalizaci\u00f3n no equivale, por s\u00ed sola, a una autorizaci\u00f3n para abandonar la operaci\u00f3n.<\/td>\n<\/tr>\n
Penitenciales<\/strong><\/td>\nPermiten desistir conforme al pacto y al art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil.<\/td>\nEl comprador que desiste pierde las arras; el vendedor que desiste debe devolverlas duplicadas.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Estas diferencias se apoyan en el r\u00e9gimen de cumplimiento y resoluci\u00f3n contractual, las obligaciones con cl\u00e1usula penal y el art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Las arras penitenciales tambi\u00e9n permiten retirarse al vendedor<\/h3>\n

Cuando se negocian unas arras penitenciales, el comprador puede fijarse \u00fanicamente en cu\u00e1nto perder\u00eda si cambia de opini\u00f3n. Sin embargo, debe valorar tambi\u00e9n la facultad de desistimiento que se reconoce al vendedor.<\/p>\n

En un supuesto ilustrativo, si has entregado 16.000 euros<\/strong> y el vendedor ejercita v\u00e1lidamente el desistimiento con devoluci\u00f3n duplicada, deber\u00e1 entregarte 32.000 euros en total<\/strong>: los 16.000 recibidos y otros 16.000. No ser\u00edan 32.000 euros adicionales a la devoluci\u00f3n inicial.<\/p>\n

La pregunta pr\u00e1ctica es si esa posibilidad encaja con tus necesidades. Si est\u00e1s coordinando la venta de tu vivienda actual, una mudanza y la compra de otra casa, quiz\u00e1 te interese priorizar un compromiso de cumplimiento y no \u00fanicamente poner precio a una salida.<\/p>\n

Tampoco conviene mezclar reg\u00edmenes. En las arras penales, por ejemplo, no debe darse por hecho que se pueden exigir simult\u00e1neamente el cumplimiento y la pena: esa facultad debe haberse otorgado claramente.<\/span><\/p>\n

Los riesgos que conviene revisar antes de entregar las arras<\/h2>\n

Necesitas hipoteca, pero el contrato no protege esa necesidad<\/h3>\n

Este es uno de los puntos que merece una negociaci\u00f3n expresa. No des por hecho que la denegaci\u00f3n de la hipoteca te permitir\u00e1 recuperar el dinero.<\/strong> El Banco de Espa\u00f1a recomienda pactar expresamente esa posibilidad y advierte de la importancia de dejar margen suficiente para tramitar la financiaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Ahora bien, escribir \u00absujeto a concesi\u00f3n de hipoteca\u00bb puede dejar demasiadas preguntas abiertas.<\/p>\n

Imagina este supuesto: necesitas un pr\u00e9stamo de 240.000 euros, pero la entidad solo est\u00e1 dispuesta a concederte 210.000. No tienes los 30.000 euros de diferencia. Si la cl\u00e1usula \u00fanicamente contempla que el banco \u00abdeniegue la hipoteca\u00bb, podr\u00eda discutirse si esa aprobaci\u00f3n insuficiente permite activar la devoluci\u00f3n.<\/p>\n

La protecci\u00f3n deber\u00eda responder a tu necesidad real, no limitarse a mencionar al banco.<\/p>\n

Al negociar la condici\u00f3n de financiaci\u00f3n, proponemos concretar el importe m\u00ednimo necesario, el plazo para obtener una respuesta y, cuando sean determinantes, las condiciones econ\u00f3micas m\u00e1ximas asumibles. Tambi\u00e9n deber\u00eda definirse c\u00f3mo acreditar\u00e1s la solicitud y su resultado, c\u00f3mo comunicar\u00e1s la incidencia y en qu\u00e9 plazo se devolver\u00e1 el dinero si procede.<\/p>\n

Conviene prever incluso qu\u00e9 ocurre si llega la fecha l\u00edmite y la entidad todav\u00eda no ha contestado.<\/p>\n

Esta cl\u00e1usula debe ser equilibrada: proteger al comprador no significa dejar al vendedor vinculado indefinidamente. Tiene sentido exigir que la financiaci\u00f3n se solicite con diligencia, que se aporte la documentaci\u00f3n necesaria y que existan fechas y medios de prueba claros.<\/p>\n

Quien negocia no es necesariamente quien puede vender<\/h3>\n

La nota simple permite conocer la identificaci\u00f3n de la finca, sus titulares y los derechos, limitaciones o cargas inscritos. Es una comprobaci\u00f3n fundamental, aunque su valor sea informativo.<\/p>\n

A partir de ella, pide que se compruebe si est\u00e1n interviniendo todas las personas necesarias para la venta. Presta especial atenci\u00f3n a inmuebles con varios propietarios, herencias pendientes, usufructos o personas que act\u00faan mediante poderes.<\/p>\n

No basta con saber que alguien \u00ablleva la operaci\u00f3n\u00bb. Conviene revisar qu\u00e9 facultades tiene para comprometer al propietario, firmar el documento y recibir cantidades.<\/p>\n

La identificaci\u00f3n del inmueble tambi\u00e9n merece precisi\u00f3n. Solicita que se contraste la vivienda con el garaje, el trastero y los dem\u00e1s elementos incluidos en la oferta. Nuestro consejo es incorporar sus datos y evitar descripciones gen\u00e9ricas como \u00abcon todos sus anejos\u00bb cuando no se ha comprobado cu\u00e1les son.<\/p>\n

La hipoteca del vendedor est\u00e1 pagada, pero sigue inscrita<\/h3>\n

La cancelaci\u00f3n econ\u00f3mica del pr\u00e9stamo y la cancelaci\u00f3n registral de la hipoteca son actuaciones distintas. El Banco de Espa\u00f1a explica que, despu\u00e9s de pagar la deuda, existen tr\u00e1mites adicionales para hacer efectiva su cancelaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Por tanto, no te quedes \u00fanicamente con un \u00abla hipoteca ya est\u00e1 pagada\u00bb.<\/p>\n

Pide que el contrato identifique las cargas existentes y establezca c\u00f3mo se gestionar\u00e1n antes de la compraventa o con ocasi\u00f3n de ella. Si est\u00e1 previsto utilizar parte del precio para cancelar una deuda, conviene dejar preparado el procedimiento, los documentos, los costes y las retenciones que se hayan acordado.<\/p>\n

La protecci\u00f3n no consiste solo en escribir que recibir\u00e1s la vivienda libre de cargas, sino en comprobar que existe un mecanismo viable para conseguirlo.<\/p>\n

La realidad del inmueble no coincide con lo que crees comprar<\/h3>\n

En una compra en M\u00e1laga o en otros municipios de la Costa del Sol, proponemos revisar conjuntamente la documentaci\u00f3n registral, la informaci\u00f3n catastral, la situaci\u00f3n urban\u00edstica y el estado f\u00edsico de la propiedad.<\/p>\n

La pregunta no es \u00fanicamente cu\u00e1ntos metros aparecen en un documento. Tambi\u00e9n importa qu\u00e9 uso puedes dar al inmueble y qu\u00e9 actuaciones podr\u00e1s realizar despu\u00e9s.<\/p>\n

Una terraza cerrada, una ampliaci\u00f3n, una piscina o un espacio anunciado como dormitorio merecen una comprobaci\u00f3n espec\u00edfica. Pide que se contraste su situaci\u00f3n antes de asumir que todo lo que has visitado est\u00e1 amparado por la documentaci\u00f3n.<\/p>\n

Si se ofrece una vivienda con reconocimiento de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n \u2014AFO\u2014<\/strong>, hay un matiz esencial: ese reconocimiento no equivale a legalizar la edificaci\u00f3n. La Junta de Andaluc\u00eda lo distingue expresamente.<\/p>\n

En ese escenario, nuestra recomendaci\u00f3n es pedir la resoluci\u00f3n completa y valorar sus consecuencias para el uso que proyectas, las obras futuras y la financiaci\u00f3n. La etiqueta \u00abtiene AFO\u00bb no deber\u00eda cerrar la conversaci\u00f3n.<\/p>\n

Compras para alquiler tur\u00edstico sin comprobar su viabilidad<\/h3>\n

Si la rentabilidad prevista depende del alquiler tur\u00edstico, recomendamos convertir esa cuesti\u00f3n en una comprobaci\u00f3n previa, no en una expectativa posterior.<\/p>\n

En M\u00e1laga capital, el Ayuntamiento ha comunicado medidas de suspensi\u00f3n de nuevas viviendas de uso tur\u00edstico y, en julio de 2026, nuevas limitaciones relativas al uso de hospedaje y determinados cambios de uso. El alcance de estas medidas exige atender al expediente concreto y a las situaciones exceptuadas o transitorias.<\/p>\n

Por eso, una frase como \u00abideal para alquiler vacacional\u00bb no deber\u00eda sustituir una comprobaci\u00f3n de la viabilidad del proyecto.<\/p>\n

Solicita tambi\u00e9n el estudio de las reglas y acuerdos de la comunidad de propietarios que puedan afectar a ese destino. La Ley de Propiedad Horizontal contempla acuerdos sobre la aprobaci\u00f3n, limitaci\u00f3n, condicionamiento o prohibici\u00f3n de la actividad tur\u00edstica en los t\u00e9rminos previstos legalmente.<\/p>\n

Nuestro criterio es sencillo: si un determinado uso resulta decisivo para comprar, intenta verificarlo antes de las arras. Cuando queden comprobaciones pendientes, negocia una condici\u00f3n precisa que explique qu\u00e9 debe acreditarse y qu\u00e9 ocurrir\u00e1 si no se acredita.<\/p>\n

Para una vivienda en Marbella, Estepona, Mijas u otro municipio, consulta espec\u00edficamente su Ayuntamiento, sin trasladar autom\u00e1ticamente las conclusiones obtenidas para M\u00e1laga capital.<\/p>\n

Hay deudas de comunidad o derramas que no has presupuestado<\/h3>\n

Pide un certificado actualizado de deudas y revisa las actas recientes de la comunidad. Son documentos que responden a preguntas diferentes: cu\u00e1nto se debe y qu\u00e9 gastos pueden estar acordados o en preparaci\u00f3n.<\/p>\n

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el inmueble adquirido responde de determinadas deudas comunitarias de anteriores titulares, con el l\u00edmite de la parte vencida de la anualidad de adquisici\u00f3n y los tres a\u00f1os naturales anteriores.<\/p>\n

Adem\u00e1s, para las derramas destinadas al pago de mejoras, la ley atiende a qui\u00e9n sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles. Por ello, no conviene asumir que una derrama corresponde siempre al vendedor por haberse aprobado antes de la venta.<\/p>\n

Prop\u00f3n que el contrato identifique las derramas conocidas y concrete su reparto econ\u00f3mico entre comprador y vendedor. Esa negociaci\u00f3n debe distinguirse de las obligaciones que puedan existir frente a la comunidad.<\/p>\n

No est\u00e1 claro qui\u00e9n recibe el dinero ni cu\u00e1ndo puede disponer de \u00e9l<\/h3>\n

Antes de transferir, pide que se identifiquen el titular de la cuenta, el concepto del pago y la persona que asume la obligaci\u00f3n de devolverlo cuando corresponda.<\/p>\n

Si interviene una inmobiliaria o un tercero, conviene documentar si recibe el dinero por cuenta del vendedor, lo mantiene en dep\u00f3sito o lo cobra por otro concepto. Solicita que se expliquen tambi\u00e9n las condiciones de entrega y devoluci\u00f3n.<\/p>\n

No trates como equivalentes la se\u00f1al de compraventa y los honorarios de intermediaci\u00f3n. Prop\u00f3n que aparezcan separados, con sus respectivos destinatarios y condiciones.<\/p>\n

Hay otra cuesti\u00f3n pr\u00e1ctica que no deber\u00edas perder de vista: una obligaci\u00f3n de devolver dinero no es lo mismo que tener ese dinero protegido y disponible<\/strong>. Valora c\u00f3mo se custodiar\u00e1n las cantidades, qui\u00e9n podr\u00e1 liberarlas y a qui\u00e9n tendr\u00edas que reclamarlas.<\/p>\n

Comprar sobre plano requiere una revisi\u00f3n adicional<\/h2>\n

Cuando se entregan cantidades para financiar la construcci\u00f3n de una vivienda, la revisi\u00f3n no deber\u00eda limitarse a las consecuencias de unas arras.<\/p>\n

La disposici\u00f3n adicional primera de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n regula las cantidades anticipadas. Entre sus previsiones figuran la cuenta especial y la garant\u00eda de devoluci\u00f3n mediante seguro de cauci\u00f3n o aval, desde la obtenci\u00f3n de la licencia de edificaci\u00f3n y en los t\u00e9rminos establecidos por la ley.<\/p>\n

Solicita que se compruebe qu\u00e9 garant\u00eda corresponde a tu operaci\u00f3n, qu\u00e9 cantidades cubre y qu\u00e9 documento la acredita. No sustituyas esa revisi\u00f3n por una referencia gen\u00e9rica a que \u00abla promoci\u00f3n est\u00e1 avalada\u00bb.<\/p>\n

Tambi\u00e9n importa la informaci\u00f3n precontractual. En Andaluc\u00eda, el Decreto 218\/2005 distingue, dentro de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, entre el Documento Informativo Abreviado para determinadas operaciones y la ficha informativa de las ventas de segunda mano realizadas con intervenci\u00f3n profesional.<\/p>\n

Nuestro consejo es pedir la documentaci\u00f3n correspondiente al tipo de compra antes de asumir compromisos econ\u00f3micos.<\/p>\n

La fecha de escritura tambi\u00e9n se negocia<\/h2>\n

No fijes la fecha de notar\u00eda \u00fanicamente mirando cu\u00e1ndo te gustar\u00eda recibir las llaves. Construye el calendario a partir de lo que falta por resolver: financiaci\u00f3n, documentaci\u00f3n, cancelaci\u00f3n de cargas, poderes, comprobaciones t\u00e9cnicas o disponibilidad de quienes deben firmar.<\/p>\n

Proponemos dejar por escrito cuatro cuestiones:<\/p>\n