El comprador ante los vicios ocultos en la vivienda

Es habitual el temor del comprador que adquiere una vivienda sobre plano o de obra nueva de comprobar que lo adquirido no se corresponde con lo contratado y prometido: diferencias de superficie, calidades inferiores a las previstas, defectos en la construcción que se van revelando a medida que se hace uso del inmueble, etc. Ya sea obra nueva o de segunda mano, siempre existe el riesgo de descubrir defectos no evidentes tras el uso o el paso del tiempo. Estos vicios ocultos pueden comprometer la calidad, la funcionalidad o la seguridad del inmueble. En DAVO Law Offices, estamos especializados en la reclamación de vicios ocultos, asegurándonos de que nuestros clientes reciban el respaldo legal necesario para proteger su inversión.

¿Qué son los vicios ocultos?

Un vicio oculto es un defecto grave que afecta a un inmueble, pero que no puede detectarse con facilidad durante una inspección previa a la compra. Este tipo de fallos no solo impacta la funcionalidad o el valor de la propiedad, sino que en ocasiones puede representar un riesgo para sus habitantes. 

 En España, los vicios ocultos están regulados principalmente por el Código Civil (artículos 1484-1490) y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Estas normativas garantizan la protección de los compradores frente a defectos no visibles al momento de la adquisición.

Características principales de los vicios ocultos:

• Dificultad de detección: No son perceptibles a simple vista o con una revisión superficial.
• Existencia previa a la compra: El defecto debe haber estado presente antes de la adquisición de la vivienda.
• Impacto significativo: Afectan la habitabilidad, la seguridad o el valor del inmueble.

Por ejemplo, una humedad oculta bajo pintura recién aplicada o una grieta estructural cubierta por una reforma estética.

Demanda por vicios ocultos

Cuando un comprador adquiere una vivienda que presenta vicios ocultos, tiene el derecho de reclamar una solución efectiva que compense el perjuicio causado. Esto puede implicar la reparación de los defectos, el pago de una indemnización proporcional o, en casos graves, la resolución del contrato de compraventa.

Es importante tener en cuenta que esta reclamación, conocida como demanda civil por vicios ocultos, debe interponerse dentro de un plazo máximo de seis meses desde la firma del contrato de compraventa, en viviendas de nueva construcción se cuenta con hasta 2 años para poder realizar la reclamación. 

Actuar dentro de este período es crucial para salvaguardar los derechos del comprador y garantizar el éxito de la demanda.

A este respecto, la legislación y la jurisprudencia se han encargado de recoger y desarrollar todas las acciones que asisten al comprador:

• Las acciones edilicias: referidas a la acción de saneamiento que concede al comprador la posibilidad, ante un defecto o vicio oculto (esto es, un defecto que no se ha podido apreciar a simple vista en el momento de la operación), optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris). Es importante reseñar que si el comprador es un experto en la materia (arquitecto, constructor, …), será más difícil ejercitar esta acción, ya que se excluirán aquellos vicios ocultos que pudieran haber sido fácilmente apreciados por dicho profesional. El plazo para ejercitar esta acción es muy limitado, pues es solo de SEIS (6) meses a contar desde la entrega del inmueble.
• Las acciones de responsabilidad por dolo del vendedor: en conjunto con lo anterior, si se demuestra que el vendedor era conocedor de los vicios o defectos de la obra nueva transmitida, el comprador, en caso de optar por la rescisión del contrato, tendrá derecho además a reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
• La que nace de los vicios o defectos constructivos: se trata de la acción originalmente prevista en el artículo 1591 del Código Civil y que fue posteriormente recogida en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Así, el citado artículo 1591 del Código Civil indicaba que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responderá de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción, teniendo el arquitecto la misma responsabilidad si la ruina se debiese a un vicio del suelo o de la dirección.

Este régimen, sin embargo, resultaba bastante limitado y no contemplaba muchas de las situaciones que padecía el comprador, por lo que el régimen jurídico de esta acción se completó con el artículo 17 de la Ley de la Ordenación de la Edificación, de tal forma que la responsabilidad por vicios se extendió a las personas físicas o jurídicas que intervengan en el proceso de la edificación (debiendo individualizarse su responsabilidad siempre que sea posible), fijándose el siguiente régimen de responsabilidad:

• Durante diez años, a computar desde la fecha de recepción de obra sin reservas o desde la subsanación de dichas reservas, responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio;
• Durante tres años, a computar desde la fecha de recepción de obra sin reservas o desde la subsanación de dichas reservas, responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad legalmente establecidos.
• Además de lo anterior, durante un año, a computar desde la fecha de recepción de obra sin reservas o desde la subsanación de dichas reservas, responderá el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

La antedicha acción debe ejercitarse siempre en el plazo de dos años a contar desde la fecha en que se constate la existencia del vicio o defecto.

Dichas responsabilidades deberán estar, además, debidamente cubiertas por el denominado “seguro de responsabilidad decenal”, siendo tomador del seguro el constructor en el supuesto último (pues sólo el constructor es responsable de los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras), y el promotor en los restantes supuestos (siendo posible que el promotor pacte con el constructor que sea este último el tomador del seguro por cuenta de aquel).

1. La acción por incumplimiento contractual: finalmente, el comprador tendrá derecho a ejercitar la acción por incumplimiento contractual frente al vendedor que venga contractualmente obligado a entregar una vivienda sin deficiencias. Esta acción estará sujeto al plazo general de prescripción de cinco años.
2. La acción por régimen especial de responsabilidad por daños causados por la vivienda: esta acción, contenida en el texto refundido de la ley de consumidores y usuarios, contempla una responsabilidad especial para quienes construyan o comercialicen viviendas, en el marco de una actividad empresarial, por los daños ocasionados por defectos de la vivienda que no estén cubiertos por un régimen legal específico. Se busca así cubrir aquellos supuestos que no estuviesen contemplados por las antedichas acciones en protección de aquellas personas que sean considerados consumidores y usuarios, si bien con un límite a dicha responsabilidad de 3.005.060,52 euros.

Tipos de vicios ocultos

Cuando hablamos de vicios ocultos en una vivienda, nos referimos a defectos que no son fácilmente detectables durante una inspección inicial, pero que pueden comprometer su funcionalidad, habitabilidad o valor. Estos vicios pueden clasificarse en diferentes categorías según su origen y el impacto que provocan.

Vicios estructurales

Los vicios estructurales afectan los elementos fundamentales de la construcción, como cimientos, pilares o muros. Este tipo de defectos puede comprometer la estabilidad y seguridad de la vivienda, representando un riesgo para sus ocupantes.

• Aluminosis: Aunque menos común en la actualidad, la aluminosis puede ser un problema grave en construcciones antiguas. Se trata de un deterioro del cemento causado por la humedad, que puede derivar en grietas, fisuras y filtraciones en la estructura de la vivienda.

Vicios funcionales

Este grupo incluye defectos relacionados con las instalaciones de la vivienda, como sistemas eléctricos, de fontanería o de climatización, que no cumplen con su función correctamente.

• Vicios eléctricos: Problemas en las tomas de corriente, mal funcionamiento del circuito eléctrico o errores en la instalación.
• Fallos en fontanería: Tuberías defectuosas que generan fugas, obstrucciones o filtraciones.

Vicios de aislamiento

Un aislamiento deficiente puede convertirse en un vicio oculto que afecta la eficiencia energética y la comodidad de la vivienda. Esto incluye tanto problemas térmicos como acústicos.

• Deficiencias en aislamiento térmico o acústico: Resultado de una mala aplicación de los materiales de aislamiento, lo que puede derivar en una protección climática insuficiente o una insonorización ineficaz.

Vicios estéticos

Aunque no afectan directamente la funcionalidad o seguridad de la vivienda, los defectos estéticos pueden desvalorizar el inmueble o generar problemas a largo plazo.

• Vicios en los acabados: Aparición de manchas en la pintura, suelos mal nivelados o acabados de baja calidad que se deterioran rápidamente.

Humedades como vicio oculto

• Las humedades son uno de los vicios ocultos más comunes y suelen estar relacionadas con un mal funcionamiento de las instalaciones o defectos en los conductos del agua. Este problema no solo afecta la habitabilidad de la vivienda, sino que también puede comprometer su estructura.
• Filtraciones por tuberías defectuosas o aislamientos inadecuados que generan moho y deterioro en paredes y techos.

Defectos derivados del diseño o construcción

• Errores técnicos en el diseño arquitectónico o el uso de materiales de baja calidad pueden dar lugar a problemas graves en la vivienda, especialmente en obra nueva.
• Fallos en la planificación estructural que causan hundimientos o grietas. Materiales defectuosos que se desgastan rápidamente bajo condiciones normales de uso.

Como puede verse, existe una pluralidad de acciones que el comprador afectado puede adoptar frente a los vicios que encuentre en su vivienda, pudiendo ejercitar cualquiera de ellas de forma indistinta según convenga a sus intereses, pues tal y como ha reconocido la jurisprudencia ningún precepto legal exige plantear una con carácter preferente a otra. Por tanto, deberá analizarse cada vicio o defecto de forma individualizada, así como el momento temporal en que se constate dicho vicio o defecto, para ver qué concreta acción deberá ejercitarse.

En DAVO LAW OFFICES Podemos asistirle en la elección de la mejor estrategia procesal para defender sus intereses en esta materia.